¿Cómo es el proceso de compra de una propiedad en Los Cabos, paso a paso? Guía 2026
La primera vez que acompañé a un cliente extranjero de principio a fin en una compra en Los Cabos fue con mi amigo Rafa, un texano que vive medio año en Pedregal. Rafa llegó con una libreta llena de preguntas tipo abogado ("¿y si el vendedor se arrepiente? ¿y si el banco tarda?"). Al final del proceso me dijo algo que se me quedó grabado: "Alex, lo difícil no era el proceso, era no saber qué esperar en cada paso." Por eso escribo este artículo distinto a los demás que ya tengo en el blog: aquí no te voy a hablar de qué es un fideicomiso ni de si los extranjeros pueden comprar (eso ya lo cubrí a fondo en otros artículos, te dejo los links abajo). Aquí te voy a contar, paso a paso y con tiempos reales, cómo se ve el proceso completo de comprar una propiedad en Los Cabos en 2026, desde la oferta hasta que tienes las llaves en la mano.
Esto puede tomar desde un par de días hasta varios meses, dependiendo de qué tan claro tengas lo que buscas (zona, presupuesto, uso: vacacional, renta o residencia). Una vez que encuentras la propiedad correcta, se presenta una oferta por escrito con un depósito de buena fe.
Aquí se define precio, condiciones, fechas y contingencias (como aprobación de crédito si aplica). Este contrato protege tanto a comprador como a vendedor mientras se completa el resto del proceso.
Si la propiedad está en zona restringida (y en Los Cabos casi todo lo está, por la cercanía a la costa), se solicita al banco la apertura de un fideicomiso. El comprador extranjero queda como beneficiario, con todos los derechos de uso, renta, venta y herencia sobre la propiedad, por un periodo renovable de 50 años. Este trámite suele tomar entre 4 y 8 semanas.
El notario público investiga que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes y problemas legales, y verifica que todos los permisos y documentos estén en regla. Este es el paso donde más vale la pena tener un buen equipo (notario, abogado y agente) trabajando en equipo, y no adivinando.
Una vez aprobada la due diligence, se firma la escritura ante notario público, quien registra la propiedad a nombre del fideicomiso. Aquí es cuando la propiedad legalmente pasa a ser tuya (a través del fideicomiso).
El comprador paga el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI/ISABI), que en Baja California Sur y particularmente en Los Cabos es del 3% del valor de la propiedad desde 2026 (antes era del 2%, así que si alguien te dice "2%" probablemente esté citando información vieja). A esto se suman gastos notariales, derechos de registro público y otros costos asociados.
El notario registra la propiedad en el Registro Público de la Propiedad, cerrando así el proceso de compra. A partir de aquí, ya puedes usar, rentar o vender tu propiedad conforme a los derechos que te da el fideicomiso.
En un escenario normal, sin complicaciones, el proceso completo (desde la oferta hasta la firma de escritura) suele tomar entre 6 y 10 semanas. Rafa, por ejemplo, cerró su compra en 7 semanas, casi todas ocupadas en la apertura del fideicomiso.
¿Necesito estar físicamente en México para todo el proceso?
No. Muchos pasos se pueden hacer mediante poder notarial, aunque recomiendo estar presente al menos para la firma final si es posible.
¿Puedo financiar la compra?
Existen opciones de crédito para extranjeros, aunque la mayoría de las compras en la zona se hacen de contado.
¿Qué pasa si me arrepiento después de firmar la promesa de compraventa?
Depende de las condiciones pactadas en el contrato; por eso es clave que un abogado revise el documento antes de firmar.
Si quieres entender a fondo qué es el fideicomiso y por qué es la puerta legal para que un extranjero compre en Los Cabos, te dejo mi guía completa de fideicomiso aquí. Y si lo que te preocupa son los gastos de cierre exactos, revisa este artículo de precios por zona.
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El tráfico de Los Cabos es mi mayor señal de compra (y te explico por qué con datos de 1945).
Analicé datos desde 1945 para entender por qué esperas a que los precios bajen. Spoiler: no pasará. Los baches y el tráfico en Los Cabos son mi mayor señal de compra. No te vendo cuentos de hadas, te doy contexto histórico para que dejes de ser espectador y seas dueño.
