Información del Mercado Inmobiliario de San José del Cabo 2026–2027
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-05-19
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-05-19
Por Alex Sepúlveda & Yolanda Ramos
Tu Casa Cabo
Este análisis está basado en información histórica del MLS desde enero de 2020 hasta mayo de 2026, revisando propiedades vendidas, activas, retiradas, expiradas, precios, zonas y días en el mercado específicamente en San José del Cabo.
Porque en bienes raíces se escuchan muchas frases como:
“Ya nadie está comprando.”
“Todo se vende rapidísimo.”
“San José está carísimo.”
“Mi vecino quiere vender en dos millones de dólares porque vio una casa en Palmilla.”
Y aquí está el problema: San José del Cabo no es un solo mercado.
Una casa en Magisterial no compite contra una villa en Palmilla.
Un condominio en Colinas no se comporta igual que una propiedad en Puerto Los Cabos.
Y un terreno en Chamizal no vale automáticamente millones de dólares solo porque “tiene muchísimo potencial”.
Por eso nos sentamos a estudiar la información real. Sí, tomó tiempo. Sí, tomó café. Mucho café. Pero los números ayudan a entender el mercado sin depender de rumores.
DOM significa “Days on Market”, o en español, días en el mercado.
Es el tiempo que una propiedad permanece publicada antes de venderse.
Por ejemplo:
Una propiedad sale a la venta el 1 de enero.
Se vende el 1 de mayo.
Entonces tuvo aproximadamente 120 días en el mercado.
Esto importa porque nos ayuda a entender si una zona se mueve rápido, lento o si el precio no está bien ajustado.
La tasa de absorción nos dice cuánto tiempo tardaría el mercado en vender el inventario actual si no entraran más propiedades nuevas.
La fórmula sencilla es:
Inventario activo dividido entre ventas promedio mensuales.
Por ejemplo:
Si hay 200 propiedades activas y se venden 20 propiedades por mes, la absorción es de 10 meses.
Esto se interpreta así:
Menos de 6 meses: mercado de vendedores.
Entre 6 y 9 meses: mercado equilibrado.
Más de 9 meses: mercado de compradores.
YTD significa “Year To Date”.
En español: año acumulado hasta la fecha.
Si estamos analizando información al 19 de mayo de 2026, YTD significa lo ocurrido desde el 1 de enero de 2026 hasta el 19 de mayo de 2026.
Desde enero de 2020 hasta mayo de 2026, San José del Cabo registró:
Ventas cerradas: 2,122 propiedades.
Precio promedio vendido: 694,841 dólares.
Días promedio en el mercado: 267 días.
Esto nos dice que San José del Cabo sigue siendo un mercado fuerte, pero no todo se vende rápido y no todo se vende caro.
La clave está en entender la zona, el tipo de propiedad y el comprador correcto.
Cuando llegó la pandemia, muchas personas pensaron que el mercado inmobiliario se iba a detener.
Pero ocurrió algo distinto.
Muchas personas comenzaron a buscar más espacio, mejor clima, calidad de vida y la posibilidad de trabajar desde cualquier lugar.
San José del Cabo se volvió más atractivo para compradores nacionales y extranjeros.
Durante estos años vimos un mercado muy fuerte.
Había poco inventario, compradores activos, tasas de interés bajas y mucha urgencia por comprar.
En esos años muchos compradores pensaban:
“Si no compro hoy, mañana me cuesta más.”
Fue un mercado de vendedores.
Más propietarios decidieron vender.
Más desarrolladores empezaron proyectos.
Más compradores comenzaron a comparar opciones.
El mercado no se detuvo, pero empezó a cambiar.
Hoy el comprador pregunta más.
Quiere saber:
cuánto se vendió realmente,
cuánto tarda en venderse,
cuánto cuesta el mantenimiento,
qué amenidades tiene,
cuánto se puede rentar,
qué otras opciones existen.
Antes algunos compradores llegaban diciendo: “Me gusta, ¿dónde firmo?”
Hoy llegan diciendo: “Mándame los comparables, la absorción, el HOA y los costos estimados.”
Y honestamente, eso es sano. Un mercado más informado normalmente toma mejores decisiones.
San José tiene varios submercados. Cada uno se mueve diferente.
Este es un mercado más urbano, familiar y local.
Aquí normalmente compran familias, inversionistas pequeños, personas buscando vivir cerca de servicios y compradores que quieren buena ubicación sin entrar al mercado premium.
Condominios en esta zona:
Ventas históricas: 114 propiedades.
Precio promedio vendido: 271,260 dólares.
Días promedio en el mercado: 192 días.
Casas en esta zona:
Ventas históricas: 59 propiedades.
Precio promedio vendido: 307,170 dólares.
Días promedio en el mercado: 279 días.
Rangos aproximados actuales:
Condominios: entre 180,000 y 450,000 dólares.
Casas: entre 250,000 y 600,000 dólares.
Terrenos urbanos: entre 120 y 300 dólares por metro cuadrado, dependiendo de la calle, uso de suelo, servicios y ubicación exacta.
Lectura del mercado:
Este mercado es sensible al precio.
Aquí el comprador compara mucho.
Si una propiedad sale cara, el mercado normalmente no discute. Simplemente no llama.
Y eso duele más que una mala oferta.
Esta es una de las zonas más interesantes del análisis.
Tiene buena mezcla de compradores locales y extranjeros, productos de diferentes precios, buena conectividad y una percepción de valor bastante sólida.
Condominios en esta zona:
Ventas históricas: 589 propiedades.
Precio promedio vendido: 441,382 dólares.
Días promedio en el mercado: 248 días.
Casas en esta zona:
Ventas históricas: 167 propiedades.
Precio promedio vendido: 967,084 dólares.
Días promedio en el mercado: 224 días.
Rangos aproximados actuales:
Condominios: entre 300,000 y 700,000 dólares.
Casas: entre 700,000 y más de 2,000,000 de dólares.
Precio de construcción observado: entre 2,000 y 4,000 dólares por metro cuadrado, dependiendo de edad, acabados, vista y ubicación.
Lectura del mercado:
Esta zona tiene una combinación interesante:
buen volumen,
ticket atractivo,
compradores locales y extranjeros,
y velocidad razonable.
Si alguien me pregunta dónde veo equilibrio entre liquidez, precio y demanda, esta zona aparece muy fuerte.
Aquí el mercado empieza a ser más lifestyle.
El comprador ya no solo compra metros cuadrados. Compra cercanía, percepción, vista, estilo de vida y comodidad.
Condominios en esta zona:
Precio promedio vendido: 851,515 dólares.
Días promedio en el mercado: 263 días.
Rangos aproximados actuales:
Condominios: entre 450,000 y más de 1,200,000 dólares.
Casas: entre 800,000 y más de 3,000,000 de dólares.
Precio aproximado por metro cuadrado AC: entre 3,500 y 5,500 dólares.
Lectura del mercado:
Este mercado se mueve, pero el comprador exige más.
No basta con decir “está cerca de la playa”.
El comprador quiere acabados, amenidades, mantenimiento razonable, buena administración, estacionamiento, seguridad y que el precio tenga sentido.
El “está cerquita del mar” ayuda, pero ya no hace magia.
Aquí entramos al mercado ultra premium.
Estas zonas no solo venden casas o condominios. Venden marca, exclusividad, comunidad, privacidad, golf, playa, seguridad y estilo de vida.
Condominios en San José Corridor Oceanside:
Precio promedio vendido: 2,334,481 dólares.
Días promedio en el mercado: 483 días.
Casas en San José Corridor Oceanside:
Precio promedio vendido: 4,785,518 dólares.
Días promedio en el mercado: 328 días.
Rangos aproximados actuales:
Condominios premium: entre 1,000,000 y más de 8,000,000 de dólares.
Casas: entre 3,000,000 y más de 20,000,000 de dólares.
Construcción premium: entre 5,000 y más de 10,000 dólares por metro cuadrado.
Lectura del mercado:
Este mercado sigue siendo fuerte, pero es más lento.
Y esto es muy importante:
Más caro no significa más rápido.
Aquí hay compradores, pero son pocos, muy específicos y muy analíticos.
No todos los martes aparece alguien diciendo: “Me llevo la casa de ocho millones de dólares, por favor envuélvamela para regalo.”
Puerto Los Cabos tiene una historia muy interesante.
Combina marina, golf, privacidad, lotes grandes, residencias premium y una sensación de crecimiento a largo plazo.
Rangos aproximados actuales:
Condominios: entre 700,000 y más de 2,500,000 dólares.
Casas: entre 1,500,000 y más de 10,000,000 de dólares.
Construcción premium: entre 4,000 y más de 8,000 dólares por metro cuadrado.
Lectura del mercado:
Puerto Los Cabos sigue siendo una zona atractiva para compradores premium que buscan privacidad, marina, golf y una vida más tranquila que el corredor tradicional.
No es un mercado de volumen. Es un mercado de estrategia y paciencia.
En nuestra lectura, lo que mejor se está absorbiendo en San José del Cabo no es necesariamente lo más barato ni lo más caro.
Lo que más sentido está haciendo hoy es:
Especialmente en zonas como:
Club Campestre,
Colinas,
La Joya,
Inland Golf,
zonas con buena conectividad.
Este rango puede atraer compradores locales, extranjeros, inversionistas y familias.
Especialmente si tienen buena distribución, buen mantenimiento, seguridad, estacionamiento, amenidades o ubicación estratégica.
Palmilla, Puerto Los Cabos, El Dorado, Villas del Mar y Chileno Bay siguen teniendo compradores, pero requieren marketing preciso y paciencia.
No es un mercado de volumen. Es un mercado de precisión.
Con corte al 19 de mayo de 2026, el mercado de condominios en San José del Cabo mostraba lo siguiente:
SJD Inland/Golf
Propiedades activas: 154.
Ventas YTD: 30.
Ventas promedio mensuales aproximadas: 6.4.
Absorción aproximada: 24 meses.
SJD Beachside
Propiedades activas: 69.
Ventas YTD: 22.
Ventas promedio mensuales aproximadas: 4.7.
Absorción aproximada: 15 meses.
SJD Corridor Oceanside
Propiedades activas: 62.
Ventas YTD: 10.
Ventas promedio mensuales aproximadas: 2.1.
Absorción aproximada: 29 meses.
SJD Centro
Propiedades activas: 34.
Ventas YTD: 2.
Ventas promedio mensuales aproximadas: 0.4.
Absorción aproximada: 80 meses.
Importante: SJD Centro puede verse distorsionado porque el corte YTD solo analiza lo ocurrido hasta mayo de 2026 y hubo pocos cierres registrados en ese periodo.
SJD East
Propiedades activas: 23.
Ventas YTD: 4.
Ventas promedio mensuales aproximadas: 0.9.
Absorción aproximada: 27 meses.
Lectura sencilla:
San José del Cabo no está en un mercado de vendedores generalizado.
En varios segmentos, especialmente premium, el comprador tiene opciones.
La zona con mejor absorción relativa en este corte es SJD Beachside.
La zona con mayor profundidad de mercado y mejor equilibrio general sigue siendo SJD Inland/Golf.
Hoy los desarrolladores ya no venden solamente departamentos.
Venden experiencia, comunidad, financiamiento, amenidades y facilidad de compra.
Producto: 3 recámaras.
Precio: entre aproximadamente 369,000 y 382,000 dólares.
Metros cuadrados AC: 145.
Precio aproximado por metro cuadrado AC: entre 2,545 y 2,634 dólares.
Lectura: producto familiar funcional, con buen tamaño y precio por metro cuadrado más aterrizado.
Producto: 2 recámaras convertibles a 3.
Precio aproximado: 485,000 dólares.
Metros cuadrados AC: 107.49.
Metros cuadrados totales: 128.49.
Precio aproximado por metro cuadrado AC: 4,512 dólares.
Precio aproximado por metro cuadrado total: 3,774 dólares.
Lectura: producto con branding, amenidades, comunidad y planes de pago agresivos.
Producto: 2 recámaras.
Precio: entre 402,000 y 405,000 dólares.
Metros cuadrados AC: 93.3.
Precio aproximado por metro cuadrado AC: entre 4,311 y 4,345 dólares.
Lectura: producto compacto, terminado y premium.
Producto: 2 recámaras.
Precio: 451,000 dólares.
Metros cuadrados AC: 86.
Metros cuadrados totales: 95.9.
Precio aproximado por metro cuadrado AC: 5,244 dólares.
Precio aproximado por metro cuadrado total: 4,703 dólares.
Lectura: producto lifestyle premium con amenidades.
Producto: 1 a 4 recámaras.
Precio: entre 289,000 y 679,000 dólares.
Metros cuadrados AC: entre 54.4 y 131.99.
Metros cuadrados totales: entre 69.36 y 185.98.
Precio aproximado por metro cuadrado AC: entre 4,641 y 5,312 dólares.
Precio aproximado por metro cuadrado total: entre 3,640 y 4,166 dólares.
Lectura: producto tipo lifestyle, con enfoque hotelero y amenidades fuertes.
Hoy vemos amenidades como:
alberca,
rooftop,
gimnasio,
coworking,
business center,
sport bar,
pickleball,
áreas de asador,
fire pit,
seguridad,
lobby,
estacionamiento subterráneo,
administración tipo hotel.
La lectura es clara:
El comprador ya no pregunta solamente cuánto mide.
Pregunta qué recibe, cuánto paga de mantenimiento, qué tan fácil es rentarlo, qué tan cómodo es vivirlo y qué tan bien se compara contra otras opciones.
Antes muchos proyectos manejaban algo simple:
30 por ciento de enganche y 70 por ciento contra entrega.
Hoy vemos estructuras más creativas:
reserva de 5,000 a 10,000 dólares,
enganche de 30 a 35 por ciento,
pagos durante construcción,
saldo contra entrega,
descuentos por pronto pago,
descuentos por enganches altos.
Por ejemplo:
Colorado Hills maneja reserva de 5,000 dólares, 35 por ciento a contrato y 65 por ciento a entrega.
Páramo ofrece descuentos escalonados según forma de pago, desde 3 por ciento hasta 12 por ciento.
Esto es muy importante porque el comprador muchas veces no rechaza el precio. Rechaza la estructura.
Un buen plan de pagos puede convertir un “lo voy a pensar” en “mándame el contrato”.
Mi lectura es esta:
No veo una caída generalizada.
Pero sí veo ajustes en propiedades sobrepreciadas.
Y eso no es lo mismo.
Si una casa vale 900,000 dólares por comparables reales y el dueño la lista en 1,300,000 dólares porque “no tiene prisa”, el mercado probablemente le va a responder:
“Perfecto, nosotros tampoco.”
Eso no es una caída del mercado. Eso es una mala estrategia de precio.
Lo que sí veremos:
más negociación,
más ajustes de precio,
más competencia,
compradores más selectivos,
propiedades mal valuadas tardando más tiempo.
Me gusta por equilibrio.
Tiene volumen, ticket atractivo, mezcla de compradores y velocidad razonable.
Zonas como Club Campestre, Colinas y La Joya pueden seguir fuertes si el producto está bien posicionado.
Veo oportunidad en departamentos de 2 y 3 recámaras, con amenidades útiles, mantenimiento razonable y precios entre 300,000 y 700,000 dólares.
No todo el mundo quiere, o puede, comprar un condominio de 1,200,000 dólares con mantenimiento mensual que parece colegiatura privada.
Tiene buena absorción relativa, pero el producto debe estar bien diseñado y bien justificado.
Sigue siendo interesante para compradores premium que buscan marina, golf, privacidad y crecimiento a largo plazo.
Los terrenos pueden ser atractivos, pero el comprador actual quiere claridad:
uso de suelo,
servicios,
densidad,
factibilidad,
costo de construcción,
salida comercial.
Un terreno que “tiene mucho potencial”, pero no tiene documentos, servicios ni claridad, también tiene mucho potencial de quedarse publicado.
Seguirán entrando proyectos, especialmente condominios y desarrollos verticales.
El comprador tendrá más opciones. Esto obliga a desarrolladores y propietarios a cuidar precio, producto y estrategia.
Los desarrolladores que ayuden al comprador a entrar tendrán ventaja.
Palmilla, El Dorado, Chileno Bay, Puerto Los Cabos y Villas del Mar seguirán teniendo demanda, pero con ciclos de venta largos.
Por volumen, ticket y demanda.
Pedirá más información, más comparables y más justificación.
Y honestamente, eso está bien.
Prefiero un mercado inteligente a un mercado impulsivo. Los mercados impulsivos son divertidos hasta que alguien compra mal.
San José del Cabo no está débil.
San José del Cabo está madurando.
Y un mercado maduro premia a quienes estudian.
Hoy no gana quien tiene el render más bonito.
No gana quien grita “últimas unidades” cuando todavía tiene muchas disponibles.
No gana quien pone precio porque “eso quiere el dueño”.
Gana quien entiende:
la zona,
el producto,
la absorción,
el comprador,
el precio,
la competencia,
y la salida comercial.
Eso es exactamente lo que hacemos.
Estudiamos todos los días dónde vivimos, cuánto se vende, dónde se vende, cuánto tarda y qué oportunidades vienen.
Porque las oportunidades no siempre llegan vestidas de oportunidad.
A veces llegan como una reunión, un terreno raro, una llamada inesperada o una conversación en un elevador.
Y solo las reconoce quien está preparado.
Antes de comprar un terreno, lanzar un desarrollo o poner una propiedad en venta, necesitas dos cosas:
Primero: contexto completo del mercado.
Segundo: una reunión con alguien que sepa leerlo.
Nos encanta sentarnos con inversionistas, desarrolladores y propietarios para analizar:
absorción,
competencia,
precios por zona,
producto ideal,
estrategia comercial,
viabilidad,
planes de pago,
salida de venta,
y riesgos reales.
Invertir es emocionante.
Invertir con información es mucho más inteligente.
Alex Sepúlveda & Yolanda Ramos
Tu Casa Cabo
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