Los Cabos Real Estate Intelligence Report 2020–2026
Durante los últimos días nos sentamos a hacer algo que pocas veces se hace realmente a profundidad.
No revisamos unas cuantas propiedades activas.
No sacamos conclusiones viendo anuncios en internet.
No analizamos lo que alguien cree que está pasando.
Nos sentamos a estudiar el mercado completo.
Organizamos información histórica desde enero de 2020 hasta mayo de 2026, analizamos miles de propiedades, comportamiento por zonas, tiempos de venta, inventario, descuentos, absorción, crecimiento, propiedades retiradas, propiedades vendidas y tendencias reales del mercado.
Y honestamente encontramos algo interesante:
Lo que la gente cree que está pasando y lo que realmente está ocurriendo no siempre es lo mismo.
La pregunta que queríamos responder era sencilla:
¿Qué está pasando realmente con el mercado inmobiliario de Los Cabos?
Y más importante todavía:
¿Cómo podemos utilizar esa información para tomar mejores decisiones?
Antes de entrar a números, quiero explicar dos conceptos que utilizaremos durante este artículo.
DOM significa:
Días en el mercado
Es el tiempo que una propiedad permanece publicada antes de venderse.
Ejemplo:
Si una propiedad sale a la venta el 1 de enero y firma contrato el 1 de mayo:
DOM:
120 días
¿Por qué importa?
Porque nos ayuda a entender velocidad.
Y la velocidad normalmente habla de:
demanda
precio
competencia
estrategia
mercado
Este término parece complicado, pero realmente no lo es.
La tasa de absorción nos ayuda a responder una pregunta:
¿Qué tan rápido está consumiendo el mercado el inventario disponible?
Fórmula sencilla:
Inventario activo ÷ ventas promedio mensuales
Ejemplo:
Si existen:
300 propiedades activas
y se venden 15 propiedades por mes
300 ÷ 15 = 20 meses de absorción
Lectura sencilla:
| Meses de absorción | Lectura |
|---|---|
| Menos de 6 meses | Mercado de vendedores |
| Entre 6–9 meses | Mercado equilibrado |
| Más de 9 meses | Mercado de compradores |
Nosotros pertenecemos al MLS.
MLS significa:
Multiple Listing Service
Y explicado fácil:
Es una plataforma donde agentes inmobiliarios y agencias compartimos propiedades, ventas y comportamiento real del mercado.
En Los Cabos participan aproximadamente:
además de muchas de las empresas inmobiliarias más importantes de la región.
Y esto tiene una ventaja enorme.
Cuando alguien vende una propiedad con nosotros, la propiedad no solamente la ve una persona.
No depende únicamente de una oficina.
Puede ser promovida por una red enorme de profesionales.
Y eso cambia muchísimo el alcance.
Desde enero de 2020 hasta mayo de 2026 encontramos:
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Propiedades vendidas | 13,960 |
| Volumen vendido | $9.15B USD |
| Precio promedio vendido | $655,521 USD |
| Precio mediano vendido | $302,524 USD |
| DOM promedio | 300 días |
Lo primero que nos llamó la atención fue esto:
El promedio vendido fue aproximadamente:
Pero la mediana fue:
Y eso es importantísimo.
Porque nos dice que existen propiedades de lujo empujando los promedios hacia arriba.
En otras palabras:
No existe un solo mercado.
Existen muchos mercados ocurriendo al mismo tiempo.
Cuando llegó Covid, muchos pensaron:
"El mercado inmobiliario se va a congelar."
Pero ocurrió algo inesperado.
Los Cabos comenzó a llamar muchísimo la atención.
Personas comenzaron a buscar:
mejor calidad de vida
espacios abiertos
clima cálido
trabajo remoto
segunda residencia
inversión
Y Los Cabos estaba perfectamente posicionado.
Entramos a uno de los momentos más acelerados que hemos visto.
Había:
✓ poco inventario
✓ compradores muy activos
✓ tasas bajas
✓ decisiones rápidas
Era un mercado claramente de vendedores.
Muchas propiedades:
recibían ofertas rápidamente
negociaban poco
y se vendían muy cerca del precio solicitado
Empezó a ocurrir algo interesante.
Más propietarios decidieron vender.
Más desarrolladores lanzaron proyectos.
Más inventario entró al mercado.
Y cuando el comprador tiene más opciones, el comportamiento cambia.
Hoy vemos un comprador mucho más analítico.
Hoy el comprador:
✓ compara más
✓ investiga más
✓ negocia más
✓ analiza planes de pago
✓ estudia mejor las zonas
Y esto no significa un mercado débil.
Significa un mercado más maduro.
| Tipo de propiedad | Ventas | Precio promedio |
|---|---|---|
| Condominios | 5,486 | $559,161 |
| Casas | 4,196 | $1,107,927 |
| Terrenos | 3,834 | $336,324 |
| Comercial | 309 | $350,494 |
Los condominios lideran en número de operaciones.
Las casas dominan en volumen económico.
Los terrenos siguen siendo un mercado enorme, pero normalmente requieren más tiempo y análisis.
| Zona | Ventas | Precio promedio | DOM |
|---|---|---|---|
| Cabo Corridor | 2,979 | $530,879 | 247 |
| Cabo San Lucas | 2,254 | $504,653 | 328 |
| San José del Cabo | 2,122 | $694,841 | 267 |
| Pacific | 2,013 | $729,975 | 316 |
| San José Corridor | 1,121 | $2,119,290 | 334 |
Aquí encontramos algo muy interesante:
Cabo Corridor funciona como un mercado híbrido.
Tiene:
compradores locales
inversionistas
segunda residencia
compradores extranjeros
Mientras que San José Corridor juega mucho más hacia el segmento premium.
Encontramos operaciones con descuentos fuertes.
Pero quiero hacer una aclaración enorme:
Esto NO significa que todas las propiedades tengan descuentos del 20% o 30%.
El contexto importa muchísimo.
Ejemplo:
Precio listado:
$4,250,000
Precio vendido:
$2,900,000
Descuento:
31.8%
Pero también debemos entender:
estamos hablando de una propiedad comercial
ticket millonario
comprador especializado
negociaciones complejas
No podemos comparar eso con:
una casa familiar
un terreno residencial
un departamento de $350,000
| Tipo | Diferencia promedio |
|---|---|
| Condominios | -$23,776 |
| Casas | -$67,834 |
| Terrenos | -$34,792 |
La lectura correcta sería:
Hoy el comprador negocia más que hace algunos años.
No:
"todo se vende con descuentos enormes."
Existe un libro llamado:
Y habla de algo muy interesante.
La mayoría entra a competir donde ya están todos.
Más competidores.
Más ruido.
Más pelea.
Más presión por precio.
Eso convierte el mercado en un océano rojo.
Pero los proyectos más inteligentes hacen algo distinto.
Buscan espacios donde todavía existe oportunidad.
Y eso requiere:
✓ análisis
✓ estrategia
✓ información
✓ visión
No creemos que los mejores proyectos nacen únicamente de:
mejores renders
mejores acabados
mejores vendedores
Creemos que los mejores proyectos nacen cuando se sientan juntos:
✓ desarrolladores
✓ arquitectos
✓ fiscalistas
✓ financieros
✓ comerciales
✓ especialistas de mercado
Porque antes de construir hay preguntas importantes:
¿Qué se está vendiendo?
¿Qué ticket funciona?
¿Qué tamaños funcionan?
¿Qué absorción tiene el mercado?
¿Dónde hay oportunidad?
¿Dónde ya están compitiendo todos?
Los Cabos sigue siendo un mercado fuerte.
Pero el mercado cambió.
Hoy no gana quien publica más propiedades.
No gana quien grita más fuerte.
Y definitivamente no gana quien toma decisiones a ciegas.
Hoy gana quien entiende mejor los números.
Cada propiedad y cada proyecto tienen una historia distinta.
Nos encanta sentarnos con nuestros clientes y analizar:
✓ absorción
✓ competencia
✓ producto
✓ estrategia
✓ precios
✓ demanda
✓ salida comercial
Porque entrar a invertir siempre es emocionante.
Pero entrar a invertir con información normalmente es mucho más inteligente.
Alex Sepúlveda & Yolanda Ramos
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“El Potencial del Mercado Inmobiliario en Los Cabos Bajo Políticas Arancelarias: Oportunidades, Lecciones Históricas y Estrategias de Mitigación”
Hace unos meses leí un interesante artículo en Forbes que resaltaba la idea de que “los mercados resilientes se adaptan rápidamente a cambios políticos y económicos, en especial cuando hay fundamentos sólidos de demanda turística” (Forbes, 2019).
