Reporte Anual del Mercado Residencial de San José del Cabo 2026–2027
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-05-19
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-05-19
Hace unos días alguien me hizo una pregunta que escucho muchísimo:
“Alex… ¿los precios van a bajar?”
Y cinco minutos después otra persona me preguntó:
“Alex… ¿si no compro hoy el otro año estará más caro?”
Y después llega alguien más y me dice:
“El vecino quiere vender en un millón de dólares porque una casa en Palmilla salió en ese precio.”
Y aquí normalmente empieza el caos.
Porque el mercado inmobiliario no funciona por rumores.
No funciona por lo que dijo un amigo.
No funciona porque un vecino quiera cierta cantidad.
Y tampoco funciona porque alguien vio un TikTok diciendo:
“Compra antes de que explote el mercado.”
El mercado deja pistas.
Y cuando uno estudia esas pistas durante años, empiezas a entender cosas muy interesantes.
Así que nos sentamos a hacer exactamente eso.
Y sí...
Tomé muchísimo café.
Porque este análisis reúne información histórica desde enero de 2020 hasta mayo de 2026, utilizando información del MLS, propiedades vendidas, inventario activo, comportamiento de zonas y tendencias reales del mercado residencial de San José del Cabo.
Voy a explicar algunas palabras raras que normalmente usamos los agentes inmobiliarios para que todos hablemos igual.
Imagina una tienda de tenis.
Si la tienda tiene:
100 pares disponibles
Eso es inventario.
En bienes raíces pasa exactamente igual.
Si hoy existen:
100 propiedades publicadas a la venta
Eso es inventario.
¿Por qué importa?
Porque normalmente:
Mucho inventario = más opciones para compradores.
Poco inventario = menos opciones y más presión sobre precios.
DOM significa:
Days On Market
Traducido:
Días en el mercado
Es el tiempo que una propiedad tarda antes de venderse.
Ejemplo:
Una casa sale a la venta:
1 enero
Firma contrato:
1 mayo
DOM:
120 días
¿Por qué importa?
Porque ayuda a entender:
si el precio es correcto;
si existe demanda;
si hay demasiada competencia;
o si algo no está funcionando.
Esta palabra parece complicada pero realmente es sencilla.
La absorción responde una pregunta:
Si hoy dejamos de publicar propiedades nuevas, ¿cuánto tardaría el mercado en vender lo que existe disponible?
Ejemplo:
Tenemos:
200 propiedades activas
Y se venden:
20 por mes
Entonces:
200 ÷ 20 = 10 meses
Eso significa:
El mercado tardaría aproximadamente diez meses en vender el inventario actual.
La respuesta corta:
San José no está frenándose.
San José tampoco está explotando como hace algunos años.
Lo que vemos es algo mucho más interesante:
San José está madurando.
Y eso cambia completamente el juego.
Hace unos años muchas personas compraban pensando:
“Si no compro hoy, mañana vale más.”
Hoy los compradores hacen preguntas diferentes:
“¿Cuánto cuesta el mantenimiento?”
“¿Cuánto tardan en venderse?”
“¿Cuál es el precio por metro cuadrado?”
“¿Cuánto se rentan?”
“¿Qué se ha vendido alrededor?”
Y honestamente…
Eso me gusta.
Porque normalmente un mercado informado toma mejores decisiones.
Entre enero 2020 y mayo 2026 encontramos:
2,122 operaciones cerradas reportadas en MLS
Precio promedio vendido:
694,841 dólares
Tiempo promedio para vender:
267 días
Importante:
Esto NO significa que este año se vendieron más de dos mil propiedades.
Este número representa operaciones acumuladas desde 2020.
Incluso una misma propiedad pudo venderse dos veces durante este periodo.
Aquí pasa algo interesante.
Muchas personas hablan de San José del Cabo como si fuera una sola cosa.
Pero no lo es.
Es como hablar de restaurantes diciendo:
“La comida es cara.”
Bueno…
¿Tacos o sushi?
Porque no cuestan igual.
Con bienes raíces pasa exactamente lo mismo.
Este es un mercado mucho más familiar y local.
Aquí normalmente encontramos:
familias
residentes
personas buscando primera vivienda
inversionistas pequeños
Rangos observados:
Condominios:
entre 180,000 y 450,000 dólares
Casas:
entre 250,000 y 600,000 dólares
¿Qué vemos aquí?
El comprador compara muchísimo.
Si una propiedad sale muy arriba del mercado simplemente sucede algo muy curioso:
No llaman.
Y el silencio duele bastante más que una mala oferta.
Aquí encontramos uno de los mercados más interesantes.
¿Por qué?
Porque tiene algo difícil de encontrar:
equilibrio.
Tiene compradores locales.
Tiene extranjeros.
Tiene familias.
Tiene inversión.
Tiene golf.
Tiene comunidad.
Y tiene volumen.
Condominios vendidos desde 2020:
589
Precio promedio:
441,382 dólares
Casas vendidas:
167
Precio promedio:
967,084 dólares
Aquí cambia completamente la conversación.
Aquí ya no se vende únicamente una propiedad.
Aquí se vende:
privacidad
golf
comunidad
marca
experiencia
estilo de vida
Los precios promedio pueden superar varios millones de dólares.
Pero algo muy importante:
Más caro no significa más rápido.
En Santarena observamos ventas entre:
443,000 y 463,000 dólares
Eso significa algo interesante:
El mercado parece estar defendiendo ese rango.
En Club Campestre vimos unidades verticales premium moviéndose entre:
1.5 y casi 2 millones de dólares.
Y hace algunos años esto era mucho menos común.
Esto es importante porque muchas personas escuchan eso y piensan:
“Se viene una crisis.”
No necesariamente.
Más inventario significa algo mucho más simple:
Más proyectos.
Más condominios.
Más casas.
Más opciones.
Y cuando existen más opciones:
Los compradores comparan más.
Negocian más.
Preguntan más.
Y las propiedades que tienen precios irreales empiezan a tardar más.
La respuesta real:
No vemos evidencia de una caída fuerte generalizada.
Lo que sí vemos es algo diferente:
Las propiedades sobrepreciadas probablemente tendrán que ajustarse.
Porque una casa que realmente vale:
800,000 dólares
No automáticamente vale:
1,100,000 dólares
Solo porque el dueño tiene paciencia.
El mercado normalmente responde:
“Perfecto… nosotros también tenemos paciencia.”
Escenario conservador:
Crecimiento entre 3 y 5%
Escenario medio:
Crecimiento entre 5 y 8%
Escenario agresivo:
Crecimiento entre 8 y 10%
Especialmente en:
Club Campestre
Inland/Golf
Puerto Los Cabos
producto familiar bien diseñado
San José del Cabo no está frenándose.
Está evolucionando.
Y normalmente los mercados más maduros premian a quienes estudian.
Porque hoy ya no gana:
el render más bonito
ni el rooftop más grande
ni quien grita:
“Últimas unidades disponibles”
Hoy gana quien entiende:
qué se vende
dónde se vende
cuánto tarda
quién lo compra
y cuánto realmente vale.
Nos encanta sentarnos con:
✓ desarrolladores
✓ inversionistas
✓ constructores
✓ propietarios
✓ compradores
y analizar juntos:
absorción
competencia
precios por metro cuadrado
estrategia comercial
producto ideal
velocidad de salida
viabilidad
Porque invertir es emocionante.
Pero invertir con información es muchísimo más inteligente.
Alex Sepúlveda & Yolanda Ramos
Tu Casa Cabo
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