Casas y condominios en venta en el centro de Cabo San Lucas y El Medano
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
A las siete de la tarde la dársena se pone naranja. Los yates encienden luces, el malécon se llena de gente que bajó caminando de un crucero, y detrás, a dos cuadras, una fila de edificios blancos mira el agua desde arriba. Más al noreste, la bahía se abre en tres kilómetros de arena donde sí se puede nadar, algo que en Los Cabos no es un detalle menor.
Esto es el centro de Cabo San Lucas: la marina, El Médano y las calles que suben. Y es la zona donde más se blurrea la verdad en los anuncios.
Soy Alex Sepúlveda. Trabajo Los Cabos completo y esta zona la conozco a pie. Voy a abrir con el número: hoy hay 298 propiedades a la venta en el centro de Cabo San Lucas, la marina, El Médano y las colonias de arriba, por 299.7 millones de dólares.
Y voy a seguir con la línea que casi nadie te dice.
La base de datos oficial de los agentes de Los Cabos, que es donde se registran todas las propiedades del destino y de donde salen los números de este artículo, separa esta zona en categorías. Dos de ellas son las que importan:
Las dos se venden con las mismas fotos del atardecer. Las dos dicen la palabra Médano en el anuncio. Y entre una y otra hay 39 propiedades con mediana de $2,200,000 contra 45 propiedades con mediana de $499,000.
Cuatro veces y media de diferencia, en dos categorías que un anuncio puede describir con la misma frase. Esa es la primera cosa que hay que saber antes de mirar un solo departamento aquí.
Y ya que estamos: en esta zona hay un condominio que se llama Marina Sol y no está en la marina, y otro que se llama Terrasol cuya playa da al Pacífico, del lado donde no se puede nadar. Los nombres en Cabo son aspiracionales. La base de datos no.
| Playa y marina | 102 activas · $192.9 millones · mediana $592,000 |
| Centro | 37 activas · $10.1 millones · mediana $225,000 |
| Colonias de arriba | 159 activas · $96.7 millones · mediana $250,000 |
| Total | 298 propiedades · $299.7 millones de dólares |
Desglosado por tipo, dentro de la franja de playa y marina: 96 condominios de $225,000 a $9,900,000 con mediana de $575,000, 2 casas arriba de los diez millones, y 4 terrenos de $1,700,000 a $29,262,093. En las colonias de arriba el cuadro se invierte: 56 casas con mediana de $300,071, 63 terrenos con mediana de $400,000 y 40 condominios con mediana de $206,425.
Este es el dato que a mí me sigue pareciendo el más revelador de toda la zona, y no aparece en ningún folleto.
En Marina Cabo Plaza, sobre la dársena, hay estudios de $225,000 dólares en edificios de 1989 y 2005. A unos trescientos metros de ahí, en Hacienda, hay casas frente a la arena que piden hasta $9,900,000.
Cuarenta veces de diferencia, caminando. No hay otra zona de Los Cabos donde eso ocurra en el mismo par de manzanas, y explica por qué un precio promedio del centro de Cabo San Lucas no describe absolutamente nada.
Por eso este artículo no te va a dar un precio por metro de la zona. Te va a dar las seis subzonas por separado, con lo que de verdad hay en cada una, y el directorio de desarrollos con nombre y apellido.
Centro de Cabo San Lucas · 22.8900, -109.9035. La dársena abajo, El Médano hacia el noreste y el centro subiendo. Arrastra el mapa o usa + y − para acercarte.
La terraza que explica el precio: la bahía completa y Land's End al fondo.
Camastros al atardecer sobre la arena de El Médano.
El mismo lugar de noche. Aquí el día no se acaba a las siete.
Desde el aire: el extremo noreste de El Médano, con el Arco de fondo.
Albercas y palmas a pie de playa. La postal de la zona.
La ciudad, la bahía y los barcos en un solo encuadre.
Azotea con vista a la marina. Esto se compra en segunda línea, no en la arena.
Jacuzzi en azotea. La amenidad que más se repite en esta zona.
Desde una terraza de segunda línea: la playa se ve, y se camina.
La costa desde arriba. El centro cabe entero en una foto.
Frente a la marina, sobre Puerto Paraíso.
Sala de un condominio de marina. Metros contados y ubicación imbatible.
Balcón en el centro alto. La misma vista, otro precio.
Las colonias de arriba: casa propia, coche obligatorio.
Obra reciente a unas cuadras de la arena.
Del lado del Pacífico. La vista es enorme y el mar no se nada.
Desliza para ver más · Fotografías de propiedades activas en la zona, tomadas de la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos.
Cada una tiene su producto, su comprador y su rango. Toca la que te interese para ver el inventario activo.
El Médano frente al mar
39 activas · $118.6M · mediana $2,200,000
La franja que de verdad pisa la arena. Aquí están Hacienda y Villa La Estancia, y entre ellas las concesiones de los hoteles. Es el techo de precio de todo Cabo San Lucas y el único lugar del centro donde sales de tu casa y ya estás en la playa.
Ver lo activo frente a la playa
La segunda línea
45 activas · $64.7M · mediana $499,000
Las cuadras de atrás. Se camina a la arena en minutos pero no se es dueño de ella, y eso divide el precio entre cuatro. Marea, Puerta Cabos Village y Marina Sol viven aquí, aunque el nombre de una de ellas diga otra cosa.
Ver lo activo en segunda línea
La marina
18 activas · $9.5M · mediana $494,250
El anillo de la dársena, sobre y arriba de Lázaro Cárdenas. Producto de estudio y una o dos recámaras, buena parte de obra de los ochenta y noventa. Es la manera más barata de ser dueño de algo con agua enfrente en toda la zona.
Ver lo activo en la marina
El centro
37 activas · $10.1M · mediana $225,000
Subiendo desde la marina, el Cabo que trabaja todos los días. Edificios de dos mil cuatro en adelante, condominios chicos y bien ubicados, y precios de entrada que en la playa ni existen. Morgan Residences y La Isla están aquí, no en la marina.
Ver lo activo en el centro
Las lomas del poniente
82 activas · $50.3M · mediana $222,470
Del otro lado de la carretera a Todos Santos, subiendo. Es donde todavía hay casa propia y terreno propio dentro de Cabo San Lucas. Calles mixtas, servicios dispares y la mayor concentración de lotes de la ciudad.
Ver lo activo en el poniente
El norte y Uptown
77 activas · $46.4M · mediana alrededor de $300,000
La franja alta que va del norte del centro hacia el Camino a Border. Casas de colonia, algunos condominios nuevos y terrenos. Es coche obligatorio, y a cambio compras metros que abajo cuestan el triple.
Ver lo activo en UptownEsta tabla es lo que hay hoy a la venta, desarrollo por desarrollo, con al menos cuatro propiedades activas. La mediana dice dónde está el centro de gravedad de cada uno, y el rango dice qué tan distinto es el producto adentro del mismo nombre.
| Desarrollo | Activas | Mediana | Rango |
|---|---|---|---|
| Hacienda CSL 17 condominios, 2 casas · Playa y marina |
19 | $4,150,000 | $1,395,000 a $11,250,000 |
| Villa La Estancia 11 condominios · Playa y marina |
11 | $865,000 | $349,000 a $2,200,000 |
| Terrasol 7 condominios · Playa y marina |
7 | $695,000 | $539,000 a $1,700,000 |
| Lomas del Pacifico 9 terrenos · Colonias |
9 | $632,236 | $90,000 a $2,717,102 |
| Marina Sol 8 condominios · Playa y marina |
8 | $585,000 | $549,000 a $825,000 |
| The Paraiso Residences 9 condominios · Playa y marina |
9 | $550,000 | $359,000 a $1,650,000 |
| Marea Los Cabos 19 condominios · Playa y marina |
19 | $449,900 | $313,500 a $610,000 |
| Puerta Cabos Village 5 condominios · Playa y marina |
5 | $440,000 | $399,000 a $550,000 |
| Palma Real 4 casas · Colonias |
4 | $359,000 | $358,000 a $495,000 |
| Brisas del Pac East 4 casas, 4 terrenos · Colonias |
8 | $332,500 | $91,490 a $920,000 |
| Centro-CSL North 9 terrenos, 2 casas · Colonias |
11 | $330,000 | $143,000 a $7,000,000 |
| Villa Cabo Sur 8 casas, 7 condominios · Colonias |
15 | $301,142 | $207,850 a $335,450 |
| Brisas del Pacifico W 6 casas, 5 terrenos, 1 condominio · Colonias |
12 | $274,500 | $163,000 a $6,500,000 |
| Marina Cabo Plaza 7 condominios · Playa y marina |
7 | $250,000 | $225,000 a $499,000 |
| Lomas del Faro 2 terrenos, 1 casa, 1 condominio · Colonias |
4 | $237,500 | $145,000 a $349,000 |
| Centro 18 condominios · Centro |
18 | $233,500 | $115,000 a $1,150,000 |
| Portales 5 condominios, 3 casas · Colonias |
8 | $220,000 | $220,000 a $386,377 |
| Jacarandas 4 casas · Colonias |
4 | $215,982 | $194,000 a $307,000 |
| Morgan Residences 11 condominios · Centro |
11 | $207,900 | $129,900 a $369,900 |
| Arenal 2 casas, 2 terrenos, 1 condominio · Colonias |
5 | $200,000 | $167,000 a $1,440,000 |
| La Isla 5 condominios · Centro |
5 | $192,000 | $169,000 a $202,313 |
| Maralta 5 condominios · Colonias |
5 | $189,990 | $172,000 a $220,000 |
| Colinas de Cabo Baja 3 terrenos, 1 condominio · Colonias |
4 | $157,450 | $131,500 a $189,000 |
Si el desarrollo que te interesa no está en la tabla es porque hoy trae menos de cuatro propiedades activas, no porque no exista. Escíbeme y te lo busco igual.
Esto vale la pena entenderlo bien, porque cambia cómo se lee cualquier anuncio de la zona.
El Médano sí está en la lista oficial de playas aptas para nadar del municipio, junto con Palmilla, Chileno, Acapulquito, Santa María y La Empacadora. Eso es real y es una de las razones de fondo del precio: en Los Cabos la mayoría de las playas no son nadables, y esta sí. Mide alrededor de tres kilómetros según las guías de viaje, aunque no encontré una medición oficial.
Pero las autoridades no la manejan como una playa. La manejan como trece segmentos con nombre de hotel: Médano Breathless, Hacienda, Casa Dorada, Me Cabo, Pueblo Bonito Los Cabos, Pueblo Bonito Rose, Club Cascadas de Baja, Villa del Palmar, Villa del Arco, Villa La Estancia, Riu Palace, Riu Santa Fe y Riu Baja California. Cada uno tiene su bandera y su estado propio.
El sistema de banderas del municipio es de cinco colores: verde es segura, amarilla oleaje moderado, roja prohibido entrar, morada o blanca fauna marina peligrosa y negra playa cerrada.
Lo mismo pasa con la certificación Blue Flag. El municipio tiene más de veinticinco playas certificadas, y en El Médano varias de esas franjas de hotel la traen, incluida la de Villa La Estancia. Pero se certifica el segmento, no la playa completa. Que un anuncio diga Blue Flag no significa que el pedazo de arena frente a tu edificio lo sea. Eso se verifica por nombre de segmento.
La dársena es el corazón comercial de la zona y tiene una historia reciente que conviene conocer. Desde 2022 la autoridad portuaria es ASIPONA Cabo San Lucas, bajo la Secretaría de Marina, con un título de concesión a cincuenta años publicado en el Diario Oficial en marzo de 2024. Quién opera exactamente qué muelles es un tema que sigue abierto entre la autoridad y el operador privado anterior, y no te voy a dar por hecho ninguna de las dos versiones.
El operador publica 380 posiciones de atraque, 33 de ellas para megayates, con esloras de hasta 375 pies. Esa cifra es la que publica el operador, no un dato auditado, y así te la doy.
Lo que sí es oficial y sí te afecta como dueño: Cabo San Lucas es puerto de fondeo, no de muelle. Los cruceros anclan en la bahía y bajan a la gente en lanchas, y esas lanchas llegan al malécon, en medio de la zona. De enero a julio de 2025 hubo 161 arribos y 605,763 pasajeros, un veinticuatro por ciento más de barcos y un treinta y seis por ciento más de gente que el año anterior, cuarto puerto de crucero del país. En el primer trimestre de 2026 fueron 428,799 pasajeros y 117 arribos, sesenta por ciento arriba.
Traducido: alrededor de seiscientas mil personas al año desembarcan a pie, justo aquí. Si compras para rentar, eso es tu mercado. Si compras para vivir, eso es tu vecindario los martes por la mañana. Las dos lecturas son ciertas.
Puerto Paraíso abrió a finales de 2001 sobre Lázaro Cárdenas: doce acres, casi cuarenta y nueve mil metros cuadrados en tres niveles al aire libre, con Luxury Avenue adentro, cine de diez salas y boliche. Es el centro comercial de la zona y el que camina la gente que vive aquí.
Y en octubre pasa lo del torneo. El Bisbee's Black & Blue se pesca aquí desde 1981. La edición 45, en 2025, repartió $7,452,775 dólares entre 177 equipos, y la ganó un marlin azul de 459 libras. El récord de un solo pago en la historia de la pesca deportiva se dio aquí en 2023: $4,404,200 dólares. El pesaje es en Puerto Paraíso, gratis y abierto al público. Te lo cuento porque si compras en la marina, esa semana de octubre la vas a vivir desde tu balcón.
Esta es la promesa central de la zona y quiero ser preciso con ella, porque se vende más completa de lo que es.
Super Aramburo, sobre Lázaro Cárdenas, y City Club por Paseo del Pescador están adentro de la zona. Restaurantes, bares, el malécon, Puerto Paraíso y la playa, todo a pie. En materia médica esta zona es sorprendentemente fuerte para ser un pueblo de playa: AMC Hospital está sobre Paseo de la Marina, en la colonia El Médano, con urgencias, terapia intensiva, quirófano y ambulancia, y AmeriMed opera en Plaza Pioneros sobre Lázaro Cárdenas.
La despensa completa. Walmart, Chedraui, Costco, Soriana y La Comer están todos sobre carretera. Puedes comprar leche a pie; no puedes hacer el súper de la semana a pie.
Y la escuela tampoco. No encontré ninguna escuela internacional dentro de esta zona con dirección publicada, y no te voy a inventar un tiempo de traslado. Colegio El Camino, que es el referente de la ciudad, está a los pies de El Pedregal. Si vienes con niños en edad escolar, aquí escuela significa coche.
Una corrección que se repite mucho y conviene tener clara: el Hospital H+ no está en Cabo San Lucas. Está en el kilómetro 24.5 de la carretera, en el corredor entre las dos ciudades.
Empiezo por lo primero y lo más cierto: esta zona es el lugar donde más gente quiere estar en Los Cabos, y con razón. Es la única parte del destino donde se puede vivir sin coche, con playa nadable, hospital a unas cuadras y todo abierto los tres cientos sesenta y cinco días. Eso no lo tiene ninguna otra zona, y por eso vale lo que vale.
Justo por eso hay cinco cosas que conviene revisar antes de firmar. No te las cuento para desanimarte. Te las cuento porque son las mismas cinco preguntas que hago yo cuando el comprador soy yo, y porque saberlas te da con qué negociar.
El Médano cierra por mar de fondo varias veces al año. El 25 de agosto de 2025 se puso bandera negra por la tormenta Juliette, con olas de metro y medio a dos metros y medio. El 3 de septiembre de 2026 hubo veinticinco playas cerradas en el municipio y los trece segmentos de El Médano estaban todos en la lista.
Esto es oleaje del Pacífico, no es un defecto de la zona ni algo que alguien pueda arreglar. Lo útil es saberlo y comprarlo con los ojos abiertos: si tu plan de renta depende de que la playa esté verde todos los días de agosto y septiembre, ese plan necesita un ajuste. Y si vas a vivir aquí, pregunta por el nombre exacto del segmento frente a tu edificio, porque el estado de la bandera se publica por segmento y así lo puedes consultar todos los días.
En octubre de 2025 la Dirección de Gestión Ambiental del municipio se reunió con bares y hoteles de la zona turística de Cabo San Lucas por exceso de decibeles, con inspecciones comprometidas. En abril de ese año hubo un operativo en bares y centros nocturnos del centro. Es un tema abierto y la autoridad lo está atendiendo.
Ningún documento oficial dice qué calles son las ruidosas y cuáles no, y no te voy a inventar un mapa. Lo que sí sé es dónde está concentrada la vida nocturna, alrededor de Lázaro Cárdenas y Boulevard Marina. Y lo que de verdad resuelve la duda cuesta cero: parárate en la terraza un sábado a las once de la noche antes de firmar. Dos edificios a la misma distancia de la playa pueden sonar completamente distinto según hacia dónde abre el balcón.
La Asociación de Hoteles reporta ocupación de hasta 90% en la temporada navideña de 2025 y de alrededor de 46% al cierre de septiembre de 2026. En mayo de 2026 fue 64% y en junio 72%. El calor y la temporada de ciclón explican el hueco.
Dicho de otra forma: la zona tiene una temporada alta espectacular y un otoño flojo, todos los años. No es una sorpresa ni un riesgo, es un patrón. Lo que hay que hacer es presupuestar con los dos números a la vista, y aprovecharlo al revés: septiembre y octubre son los meses en que más se negocia el precio de compra, porque hay menos gente mirando. Yo he cerrado mis mejores operaciones justo ahí.
Operan alrededor de 698 comerciantes ambulantes en playas y zonas turísticas del municipio, con más de cuatrocientos sin autorización en el área de la marina. La tesorería dejó de emitir permisos nuevos y hubo retiro de sombrillas y sillas no autorizadas en El Médano, con reglas nuevas: solo renta de sombrilla y silla, sin venta de comida ni bebida en la arena.
Para muchos compradores esto es parte del ambiente y les encanta. Para otros es justo lo que no quieren. Ninguna de las dos reacciones está mal, pero conviene saber cuál eres tú antes de comprar, no después. Y si eres del segundo grupo, hay un dato útil: la intensidad baja mucho conforme te alejas del extremo poniente, y las playas de la zona hotelera del corredor son otra cosa por completo.
El sistema de agua y drenaje de Cabo San Lucas trae presión documentada: el cárcamo de Lagunitas ha operado al límite de su capacidad y la planta desaladora ha necesitado reparación. Es justo decir también que las colonias que aparecen en los reportes de desabasto no son el centro, El Médano ni la marina, y no te voy a decir que aquí se va el agua porque no es lo que dicen los documentos.
Lo que sí aplica, y es la pregunta práctica: en un edificio de la zona lo que te protege es su propia infraestructura. Cisterna propia, cuántos días de autonomía, planta de emergencia y quién le da mantenimiento. Eso se responde en la visita, y separa un edificio bien hecho de uno que salió barato. En construcciones de los ochenta y noventa, que aquí hay varias, es la pregunta más importante de todas.
Cabo San Lucas está en zona de ciclón y lo ha vivido en serio. Odile tocó tierra aquí el 15 de septiembre de 2014 como categoría 3 y dejó sin luz al noventa y dos por ciento de la población del estado. Norma entró en octubre de 2023 como categoría 2 y hubo declaratoria de zona de desastre.
La ciudad se reconstruyó las dos veces y la construcción nueva se hace pensando en eso. Lo que cambia de un edificio a otro es qué tan bien lo hicieron: vidrio, protocolos y, sobre todo, el seguro y el fondo de reserva de la asociación. Es una póliza que hay que leer, no firmar por default.
Con esto no te estoy diciendo que no compres aquí. Al contrario: es la zona que más recomiendo para quien quiere usar la propiedad de verdad, caminar a cenar, meterse al mar y rentarla cuando no está. Te lo cuento porque el que llega con estas preguntas compra mejor, y porque prefiero que las escuches de mi lado de la mesa.
Esta es probablemente la zona de Los Cabos con más demanda de renta corta del destino, y quiero darte el cuadro completo, incluida la parte que no sale en las calculadoras de rendimiento.
Hay dos cobros, no uno. Está el impuesto estatal al hospedaje, que las plataformas como Airbnb y Vrbo ya retienen y entregan al gobierno del estado. Y está además el Derecho al Saneamiento Ambiental, un cobro municipal propio de Los Cabos que aplica a hoteles, a complejos de hospedaje y también a las casas y departamentos de renta vacacional. Noventa y un hoteles afiliados juntaron ciento tres millones de pesos de ese derecho en diez meses, y la propia tesorería municipal ha dicho públicamente que a muchos anfitriones de plataforma le cuesta trabajo localizarlos.
Te lo digo claro: ese segundo cobro existe, aplica, y casi nadie lo mete en el pro forma. Más vale que esté en tu número desde el principio.
Sobre reglamento, hoy no existe un reglamento municipal de renta vacacional en Los Cabos. Hay alrededor de ocho mil propiedades dedicadas al hospedaje temporal en el municipio y desde mediados de 2026 los hoteleros están pidiendo públicamente que se regule. No hay fecha ni iniciativa publicada, pero si tu modelo depende cien por ciento de la renta corta, es un tema que conviene traer en el radar y no en el punto ciego.
Y el número que más cambia un pro forma: la ocupación hotelera del destino va de 46% a 90% según el mes. Vuelve a la sección de arriba si te la saltaste, porque cualquier proyección que use un promedio anual sin mostrarte septiembre está escondiendo la mitad del año.
Voy a ser directo contigo: no te voy a presumir una venta mía frente al Médano que no puedas verificar. Mi historial de cierres está sobre todo en la colina y en el corredor, no en la arena del centro.
Te doy uno de los míos, real y verificable: un lote en El Tezal salió al mercado en $345,000 USD y cerró en $300,000. Trece por ciento debajo de lista. En Ventanas cerré un condominio. Esos son míos y por eso los uso.
Lo que traigo a esta zona es otra cosa, y creo que vale más: acceso a la base donde están registradas las 298 propiedades activas, y el criterio para distinguir cuál de ellas está realmente sobre la arena, cuál se llama como algo que no es, y cuál se construyó en 1985. Prefiero decirte eso a inventarte una historia.
La Constitución mexicana no permite que un extranjero tenga el título directo de una propiedad dentro de los cincuenta kilómetros de costa, y toda esta zona está adentro de esa franja. La solución es un fideicomiso: un banco mexicano se pone como titular y tú eres el beneficiario. En la práctica eso significa que tú decides todo: vives ahí, la rentas, la remodelas, la vendes, la heredas. El banco solo custodia el título y te cobra una anualidad. Es el mecanismo con el que se compra en Los Cabos desde hace décadas y no tiene nada de exigente.
Al vender en México se paga ISR, que es el impuesto sobre la ganancia: se calcula sobre la diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes, no sobre el precio total. Hay deducciones que casi nadie aprovecha porque no guardó los papeles: las facturas de la remodelación, las comisiones, los gastos de escrituración. Guárdalas desde el día uno, aunque pienses vender en diez años. Y si vas a vivir en la propiedad, pregúntale al notario por la exención de casa habitación antes de firmar, no después.
Presupuesta entre 4% y 6% del valor de la propiedad en costos de cierre: impuesto de adquisición, notaría, avalúos, derechos de registro y, si eres extranjero, la constitución del fideicomiso y su primera anualidad. En un condominio de quinientos mil dólares son entre $20,000 y $30,000 USD adicionales.
En esta zona la cuota cambia por edificio y es de las más altas del destino en los desarrollos frente a la arena, porque cubren seguridad, albercas, playa, elevadores y en varios casos servicios de resort. Antes de que hagas una oferta te consigo la cuota exacta por escrito, el presupuesto anual de la asociación, el fondo de reserva y el reglamento de renta. Los cuatro documentos, no uno. En un edificio de los ochenta el fondo de reserva es la cifra más importante de las cuatro.
Me escribes por WhatsApp o por correo, me dices qué rango traes y cuándo puedes estar en Cabo, y armo la ruta. Aquí el orden importa más que en cualquier otra zona: vemos el mismo día una propiedad frente a la arena y una de segunda línea del mismo tamaño, para que la diferencia de precio la sientas con los pies y no con una tabla.
Y si puedes, quedamos un sábado. Vale la pena que veas la zona en su día más ruidoso, no en el más tranquilo.
Dime cuándo vienes y armamos la ruta.
Estas son operaciones mías dentro de la ciudad, no de la zona turística de folleto:
Por eso puedo hablarte igual de una casa para vivir todo el año que de un terreno para desarrollo. Opero los dos lados de Cabo San Lucas, no solo el que sale en las fotos.
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