Casas y condominios en venta en Palmilla, San Jose del Cabo
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Hay un punto exacto en la carretera, bajando de Cabo San Lucas hacia San José, donde el corredor deja de ser carretera y se convierte en otra cosa. Das vuelta en el kilómetro 27.5 y lo primero que pasa no es que veas el mar. Es que el campo de golf se cierra alrededor del coche. Subes entre arroyos, cactus y fairway, y el mar te lo esconden a propósito hasta el último segundo.
Cuando por fin aparece, aparece completo: una bahía protegida por una punta de roca, con el agua quieta. En un corredor donde casi todas las playas tienen bandera roja, esa quietud es la excepción absoluta, y es la razón de que Palmilla exista.
Soy Alex Sepúlveda. Llevo años trabajando este corredor y voy a empezar por el dato que casi nadie te pone sobre la mesa: Playa Palmilla es una de solo dos playas en todo México con distintivo Blue Flag categoría A+. La otra también está aquí en Los Cabos, Santa María. Lo certificó el Instituto Mexicano de Normalización y Certificación contra 33 criterios internacionales, y lo anunció el gobierno municipal de Los Cabos en mayo de 2025. No es una línea de folleto. La puedes verificar sin mi ayuda en diez segundos.
Y sí, ya sé lo que estás pensando: en Cabo todas las inmobiliarias dicen que su zona tiene la mejor playa. La diferencia aquí es que el dato lo firma un tercero y no yo.
Palmilla abrió en 1956. Don Abelardo Rodríguez, hijo del presidente interino Abelardo L. Rodríguez, levantó un hotel de quince habitaciones en una playa donde todavía se embarcaba ganado. Cuentan que Conrad Hilton lo vio y dijo que aquello era una casa de huéspedes, no un hotel.
Setenta años después, la casa de huéspedes tiene dos Llaves Michelin y el terreno de alrededor es el más caro de Los Cabos. A Hilton se le puede perdonar: nadie había visto todavía lo que iba a pasar aquí.
Ese medio siglo de ventaja se nota en cosas que no salen en las fotos. Árboles de treinta años en lugar de palmeras recién plantadas. Calles que ya se asentaron. Infraestructura que aguantó varios huracanes. Vecinos que llevan tres generaciones viniendo. Cuando compras en preventa compras una promesa. Cuando compras en Palmilla compras algo que ya pasó la prueba.
Palmilla está sobre una punta, a la mitad del corredor: veinte minutos del aeropuerto por un lado, veinticinco de Cabo San Lucas por el otro, seis del centro de San José.
Palmilla · 23.0090, -109.7180. Sobre la punta, a la mitad exacta del corredor. Arrastra el mapa o usa + y − para acercarte.
Palmilla desde el aire: la punta, la bahía y la playa que lo explican todo.
Campo, casas y mar en un solo encuadre. Así está trazada Palmilla.
La bahía protegida. Aquí el mar está quieto, y en Cabo eso es la excepción.
Villas del Mar al anochecer. El techo del inventario actual.
La alberca infinita contra el Mar de Cortés.
La terraza mediana en Palmilla mide 265 m². Así se ve una.
La luz de la tarde cae sobre la sierra. El mar la recibe de rebote.
Desde arriba: las casas grandes se acomodan sobre la ladera, nunca una frente a otra.
El amanecer sale del agua. En el lado del Pacífico eso no sucede.
La palapa, el elemento que no falta en ninguna casa de este corredor.
Frente de playa. Esta propiedad tiene 62 metros lineales de mar.
El jardín termina en la arena, sin escalones y sin acantilado.
Vivir afuera ocho meses al año. Por eso el metro de terraza cuenta.
Oasis Palmilla, la cara contemporánea del desarrollo.
El condominio: la misma dirección, la mitad del precio por metro.
Alberca común. Cierras la puerta en abril y vuelves en noviembre.
Desliza para ver más · Fotografías de propiedades activas en Palmilla, tomadas de la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos.
Este es el error que le cuesta dinero a la gente. Hablan de "comprar en Palmilla" como si fuera un solo lugar con un solo precio y una sola cuota. No lo es. Dentro de las bardas hay alrededor de quince vecindarios y entre uno y otro cambia todo: el producto, el tamaño del lote, la cuota de mantenimiento y, sobre todo, a qué clubes puedes entrar.
La división que de verdad importa no es norte contra sur. Es esta: de un lado están las comunidades de Del Mar, que tienen sus propios clubes privados. Del otro está el resto de Palmilla, que no entra a ellos. El desarrollador lo dice sin rodeos en su propio sitio: sus clubes privados están reservados únicamente a los propietarios de Del Mar.
Si el club de playa es parte de por qué estás mirando Palmilla, esa línea define en cuáles casas puedes buscar y en cuáles no. Es la primera pregunta que hago cuando alguien me dice que quiere Palmilla.
Villas del Mar
La comunidad insignia, con puerta propia dentro de la puerta de Palmilla. Más de 240 casas entre villas frente al mar y colecciones en la ladera, sobre el One&Only. Es el único grupo de vecindarios cuyos dueños entran al Club Ninety Six.
Villas frente al mar, casas de ladera y lotes
Espíritu del Mar y Oasis Palmilla
Espíritu nació en 2009 con 38 casas terminadas, un edificio de cuatro condominios con penthouse y 22 lotes disponibles. Tiene su propio club de bienestar de 900 m², huerto orgánico y canchas. Oasis es la cara de rancho costero mexicano, con 40 lotes de 0.24 a 0.69 hectáreas.
Ladera, golf y vida al aire libre
Palmilla Cove
Diez lotes. Eso es todo. Se venden como los últimos terrenos frente al mar que quedan sobre la bahía de Palmilla, y por lo que veo en el inventario, no es exageración.
Diez lotes frente al mar
Caleta y Caleta Loma
Caleta se sienta sobre una palizada rocosa con acceso directo a playa y casas de 420 a más de 1,300 m². Caleta Loma sube por la ladera de atrás. Las dos con caseta propia.
Acantilado, playa privada y caseta propia
El lado del golf
Palmilla Estates sobre los hoyos 7 y 9, Oceano Alta y Oceano Baja a lo largo del 5. Aquí el precio por metro baja y el lote sigue siendo grande. Es por donde entra la mayoría de los compradores que quieren Palmilla sin el número del frente de playa.
Casas de fairway y vista doble
Palmilla Dunes y Villas de Oro
Los dos regímenes de condominio dentro de las bardas. Dunes tiene casa club con tenis, pádel, alberca semiolímpica, gimnasio y spa. Villas de Oro ocupa casi 13 hectáreas junto al campo e incluye el club de tenis de Palmilla.
Condominios con casa club
Y lo que todavía se está construyendo cabe en una lista corta. Reserva, en lo más alto de Villas del Mar, son 16 residencias en ocho edificios. Palmilla Park y Palmilla Hills suman 48 lotes, y el propio desarrollador los presenta como el capítulo final de esta zona. Palmilla Cove tiene diez. Palmilla Norte, treinta y tres.
Una comunidad que lleva construyéndose desde 1956 y a la que le quedan menos de cien lotes no necesita que nadie le invente una historia de escasez.
Si leiste lo que escribí sobre Ventanas, ahí pasaba exactamente lo contrario: el condominio valía 17% más por metro que la casa. En Palmilla el mercado se voltea de cabeza.
| Casas | de $5,603 a $31,316 USD por metro climatizado · mediana $15,980 |
| Condominios | de $5,167 a $12,568 USD por metro climatizado · mediana $8,782 |
Ochenta y dos por ciento más caro el metro de la casa. La explicación cabe en una palabra: el lote. Dieciocho de las veinticuatro casas con terreno declarado se paran sobre más de 1,000 m². Cuando compras casa en Palmilla no estás comprando construcción, estás comprando tierra en una punta donde ya casi no queda, y la construcción viene encima.
El condominio te vende otra cosa: la dirección, la playa y el acceso, sin el terreno. Por eso el metro sale a la mitad.
La regla, en una línea. Si lo que quieres es la dirección, el condominio te la da por una fracción. Si lo que quieres es el terreno, y en una punta finita el terreno es lo único que no se fabrica, entonces la casa no está cara: está contada.
Otro número que se me quedó grabado cuando lo calculé. La diferencia entre lo construido total y lo climatizado, en la casa mediana de Palmilla, son 265 m² de terraza, pórtico, palapa y área techada sin aire. En el condominio mediano, 44 m².
La casa mediana de Palmilla dedica más de un tercio de su construcción a estar afuera. En un clima donde vives afuera ocho meses al año, ese metro vale igual que el de la sala, y casi nadie lo cuenta cuando compara precios.
El campo de Palmilla fue el primer diseño de Jack Nicklaus en América Latina, a principios de los noventa. Hoy son veintisiete hoyos entre los circuitos Arroyo, Mountain y Ocean, sobre cactus, arroyos profundos y cuatro lagos, con el Mar de Cortés de fondo. El circuito Ocean baja 180 metros de desnivel en sus primeros seis hoyos.
Un detalle práctico que cambia la conversación según quién seas: Mountain y Arroyo están reservados a miembros y huéspedes del hotel. Ocean sí está abierto al público. Si el golf es parte de tu razón para comprar aquí, eso se resuelve antes de firmar, no después.
Y una advertencia honesta, porque prefiero dártela yo. En el ranking de Golf Digest 2026 para México, este campo aparece en el lugar 17, detrás de Diamante Dunes, Cabo del Sol, Querencia, Chileno Bay y Quivira. No compres Palmilla pensando que tienes el mejor campo de Los Cabos. Cómpralo sabiendo que tienes el primero, el que hizo posibles a todos los que hoy lo superan en la lista.
El One&Only Palmilla nació como hotel en 1956 y renació en febrero de 2004 como el estreno de la marca One&Only en América. Tiene spa de cinco estrellas Forbes, capilla propia en la colina donde todavía se da misa los domingos, y una historia que casi nadie cuenta bien: la esposa del fundador fue Lucille Bremer, actriz de la MGM que bailó con Fred Astaire. Por eso el restaurante nuevo se llama Lucille's Kitchen y el bar se llama Sala 56.
Ahora, los dos clubes. Se confunden todo el tiempo y no se parecen en nada:
En una línea: el Club Ninety Six es donde entran los dueños de Palmilla y nadie más. El Palmilla Social Club es donde Palmilla deja entrar al mundo.
Hay un detalle del reglamento del Club Ninety Six que dice más sobre esta comunidad que cualquier folleto. Los huéspedes de los socios están bloqueados del 18 al 30 de noviembre, del 25 de diciembre al 5 de enero y del 10 de marzo al 28 de abril. Ese calendario es la temporada de ballenas y las fiestas. El propio reglamento te está diciendo cuándo Palmilla está llena.
| Casas | 25 activas · $1,450,000 a $24,950,000 USD · mediana $6,950,000 |
| Condominios | 10 activos · $965,000 a $2,325,000 USD · mediana $1,582,500 |
| Inventario total | 35 propiedades · $255.9 millones de dólares |
Ocho de esas veinticinco casas piden diez millones de dólares o más. En la clasificación oficial de zonas, Palmilla-Ocean Side tiene la mediana de precio más alta de todo Los Cabos. Palmilla no es la zona con más inventario del destino, es la zona con el inventario más caro, y son cosas distintas.
La casa mediana aquí tiene 492 m² climatizados, 725 m² construidos y un lote de 1,668 m². El condominio mediano, 181 m² climatizados.
Todas activas hoy. La clave que ves en cada una es su número en la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos, la misma que usamos todos los que trabajamos aquí. Con ella puedes rastrear cualquiera de estas propiedades conmigo o con quien tú quieras, y comparar.
Villa frente al mar en Villas del Mar
Clave 26-433 · $24,950,000 USD · 1,043 m² climatizados · 1,336 construidos · lote 2,124 m²
El techo del inventario. Casi 300 m² de exterior techado y $23,928 por metro climatizado. Es la vara contra la que se mide todo lo demás en el corredor.
Casa con 62 metros de frente de playa
Clave 26-447 · $22,000,000 USD · 832 m² climatizados · lote 3,968 m²
El dato que la explica no es el precio, son los 62 metros lineales de frente de mar sobre casi 4,000 m² de terreno. En una punta que se empezó a construir en 1956, un lote así no sale dos veces en la misma década.
Casa de gran formato
Clave 25-5501 · $21,000,000 USD · 1,115 m² climatizados · 2,100 construidos · lote 2,478 m²
La construcción más grande del inventario actual. Casi mil metros de área exterior techada. Aquí la vida pasa afuera y la casa fue diseñada asumiéndolo desde el primer trazo.
Casa frente al mar
Clave 25-5480 · $19,950,000 USD · 1,079 m² climatizados · 1,557 construidos · lote 1,906 m²
Piedra, patios y el mar entrando por todos lados. Casi 500 m² de área exterior techada sobre un lote que ya no se puede replicar en esta franja.
Casa contemporánea sobre la bahía
Clave 26-852 · $17,995,000 USD · 575 m² climatizados · 965 construidos · lote 1,808 m²
$31,316 por metro climatizado: el más alto de las 25 casas activas. No estas pagando construcción, estás pagando el ángulo exacto contra la bahía.
Casa con alberca infinita
Clave 26-451 · $11,500,000 USD · 460 m² climatizados · lote 1,781 m²
$25,000 por metro climatizado. Cuota de Palmilla Sur registrada en la ficha: 7,706 al año. El precio no está en la construcción, está en dónde se para.
Villa Encanto, Palmilla Cove
Clave 26-1842 · $10,000,000 USD · 598 m² climatizados · 1,409 construidos · lote 1,362 m²
Ochocientos metros de exterior techado contra 598 climatizados. Uno de los diez lotes de Palmilla Cove. Cuota registrada: 23,459 al año, la más alta que aparece publicada en toda Palmilla.
Dos casas gemelas en Oasis Palmilla
Claves 25-1774 y 25-1767 · $7,300,000 USD cada una · 457 m² climatizados · lotes de 3,373 y 3,406 m²
Mismo precio, misma construcción, lotes de más de 3,300 m². Salen a $5,470 por metro construido, de las mejores relaciones terreno-precio del inventario alto. Cuando dos propiedades idénticas compiten al mismo tiempo, el comprador tiene una palanca que casi nunca tiene.
Casa Torote
Clave 26-1973 · $5,500,000 USD · 579 m² climatizados · 1,494 construidos · lote 2,566 m²
$3,681 por metro construido: el más bajo de las 25 casas. Novecientos quince metros de área exterior. Si buscas metro por dólar dentro de Palmilla, esta es la primera que hay que ver.
Casa en Palmilla Estates
Clave 25-5588 · $4,500,000 USD · 492 m² climatizados · lote 1,260 m²
Exactamente la casa mediana de Palmilla en metros climatizados, pero a $9,139 el metro contra los $15,980 de mediana. Su ficha declara cuota de 3,400 dólares al año, la única de toda Palmilla que trae la moneda escrita.
Penthouse en Palmilla Dunes
Clave 26-1226 · $1,895,000 USD · 176 m² climatizados · 286 totales
Casa club con tenis, pádel, alberca semiolímpica y spa. Cuota registrada: 4,800 al año. La membresía al Dunes Club se compra aparte y arranca en $10,440 dólares anuales.
Y por dónde se entra, desde $965,000 USD
Clave 25-5321 · Villas de Oro · 129 m² climatizados · 144 totales
La puerta de entrada a Palmilla por debajo del millón de dólares. Es la unidad más pequeña del inventario y por eso mismo la que más rápido desaparece cuando aparece.
Palmilla es el punto medio real del corredor. No es un dato de marketing, es la razón por la que la gente que viene ocho veces al año termina comprando aquí y no en los extremos.
Las Tiendas de Palmilla están dentro del desarrollo. Ahí hay California Ranch Market, el súper de producto importado, una sucursal de banca preferente de BBVA y, el que a más de un comprador estadounidense le cambia la cara cuando se lo digo: la oficina del Agente Consular de Estados Unidos. Trámites de pasaporte y notaría consular a cinco minutos de tu casa.
La bahía es nadable porque la protege Punta Palmilla. Esa misma punta, a doscientos metros, es un rompiente de surf con marejadas grandes. Puedes estar parado en agua plana escuchando romper la punta. Esa contradicción es la geografía de Palmilla en una sola imagen.
Y una corrección al cliché: Palmilla mira al Mar de Cortés, es decir al oriente. El espectáculo aquí es el amanecer saliendo del agua, no el atardecer. El atardecer lo tienes a tus espaldas, sobre la sierra. Si vienes de ver Quivira o Diamante, esto se siente al revés el primer día y después ya no lo cambias.
Temporada de ballenas: de diciembre a abril, con el pico entre enero y marzo.
Tres números de la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos, con corte a agosto de 2026:
Menos inventario, ventas más rápidas y todavía margen de negociación de un dígito alto. Traducido a algo accionable: hay espacio para negociar, pero se está cerrando.
En el segmento alto de Palmilla los tiempos son otros. Aquí una casa de ocho millones no se vende en tres meses. El comprador de este rango se toma su tiempo, y si tú eres el comprador, eso juega a tu favor.
Palmilla no tiene una cuota, tiene una por comunidad, y ninguna asociación publica su tabla. Lo que sí existe es lo que declara la ficha de cada propiedad. Esto es lo que hay hoy, por vecindario:
| Oasis Palmilla (bajo el HOA Palmilla Reserve) | 7,034 y 7,109 al año en dos fichas vecinas |
| Palmilla Sur | 7,706 y 15,412 al año. El segundo es exactamente el doble del primero, o sea que se cobra por lote y no parejo |
| Palmilla Cove | 23,459 al año |
| Villas de Montaña | 17,000 al año |
| Caleta Loma y Oceano Alta | 750 al mes |
| Palmilla Dunes | 4,800 al año |
| Palmilla Estates | 3,400 al año, declarados en dólares |
| Villas del Mar | ninguna ficha activa publica el monto |
La letra chica que nadie te dice. El campo de la cuota en esas fichas no trae la moneda. De todos esos números, solo el de Palmilla Estates dice explícitamente que son dólares. Los demás pueden estar en pesos o en dólares y eso cambia la cifra por dieciocho. Por eso, antes de que hagas una oferta, yo pido el estado de cuenta del vendedor y el presupuesto anual de la asociación, por escrito. Cualquiera que te dé una cifra redonda de "el HOA de Palmilla" te la está inventando.
Qué incluye. En las comunidades administradas por Del Mar la cuota cubre seguridad las 24 horas con vigilancia por cámara, sin recibo de agua ni de drenaje para casa, alberca y jardines, póliza maestra de seguro con Lloyd's de Londres, paramédicos 24/7 con médico bilingüe de guardia, jardinería, limpieza de alberca, mantenimiento de playa y recolección de basura.
Los clubes van aparte. El Club Ninety Six no publica cuota ni cuota de ingreso en ningún lado. La única membresía con precio público en toda Palmilla es la del Palmilla Dunes Club: de $10,440 a $15,660 dólares al año según el tipo.
Presupuesta entre 4% y 6% del valor de la propiedad en costos de cierre. Ahí entran el impuesto de adquisición, notaría, avalúos, derechos de registro y, si eres extranjero comprando en la franja costera, la constitución del fideicomiso bancario y su primera anualidad.
En una casa de siete millones de dólares eso son entre $280,000 y $420,000 USD adicionales. Es dinero real y más vale que esté en tu número desde el primer día, no en la semana del cierre.
Me escribes por WhatsApp o por correo, me dices qué rango traes y cuándo puedes estar en Cabo, y yo armo la ruta: cuáles vale la pena ver, en qué orden y a qué hora del día se ven de verdad.
Te entrego el paquete de cada propiedad con la cuota de mantenimiento por escrito y el reglamento de renta.
Llevo años cerrando operaciones en este corredor, de terrenos a casas y condominios. Te doy un solo número de los míos, porque es el que de verdad sirve: un lote salió al mercado en $345,000 USD y cerró en $300,000. Trece por ciento debajo de lista.
Ese dato no aparece en ningún portal y no lo publica nadie. Yo lo tengo porque estuve en la mesa cuando se firmó. En Palmilla la lista dice una cosa y la mesa dice otra, y la distancia entre las dos es exactamente mi trabajo.
Las fotos te dicen cómo se ve. La visita te dice si es tuya.
Hay cosas de Palmilla que ninguna foto resuelve. Si el ruido de la carretera llega o no llega hasta ese lote. Cómo se siente bajar caminando a la playa un miércoles cualquiera. Qué tan cerca está de verdad el vecino de al lado. Si esos 265 m² de terraza se usan o solo se ven bonitos en el plano. Y a qué club entras con esa dirección y a cuál no.
Dime cuándo vienes y armamos la ruta. Sin compromiso y sin prisa: en este rango, apurar a alguien es la mejor forma de que se arrepienta.
En Palmilla cerré un terreno en 2024 en $700,000 dólares. Terreno dentro de una comunidad como esta se opera distinto que una casa terminada: hay reglamento de construcción, tiempos de aprobación y restricciones de altura y volumen que definen qué puedes levantar realmente.
Si tu idea es comprar tierra aquí y construir, esa es la conversación que tenemos antes de mirar precios.
La Ribera y Costa Palmas: terrenos y casas en venta
Aman abrio su primer hotel de Mexico aqui en agosto de 2026 y Four Seasons lleva desde 2019. Hay 102 propiedades a la venta en La Ribera y 87 son terreno. Precios reales por subzona, la diferencia entre primera y segunda fila, y lo que cerre en Lighthouse Point.
Pescadero y Cerritos: terrenos, casas y condominios en venta
Hay 332 propiedades activas en Pescadero y Cerritos: 196 terrenos con mediana de $244,500 dolares, 71 casas y 65 condominios. 90 de esos terrenos estan por debajo de $200,000 dolares. Numeros verificados en la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos.
Casas y condominios en venta en El Tezal, Cabo San Lucas
El Tezal tiene 640 propiedades activas, mas que cualquier otra zona de Los Cabos, repartidas en 92 desarrollos distintos. Aqui esta el directorio por subzona con precios reales, y las cuatro cosas que hay que revisar antes de comprar.
