El mismo terreno dos impuestos distintos caso real en Los Cabos
Este cierre es de hace unos días. No puedo decir de quién es el terreno, pero los números son reales y salieron de la notaría.
Se trata de un lote de alrededor de 1,200 metros cuadrados en Los Cabos, con uso de suelo residencial turístico, comprado en 2021 y escriturado cinco años después en 9.3 millones de pesos. Son 7,800 pesos por metro cuadrado, y esa cifra por sí sola ya dice algo sobre lo que ha pasado con el suelo aquí.
No hay truco fiscal aquí. Es la misma ley, aplicada completa. La única diferencia entre las dos columnas es si alguien se sentó a armar el expediente antes de la firma.
Sin esas tres líneas de deducciones, la base gravable habría sido de 9.27 millones en lugar de 7.05.
El costo de compra se actualiza con el índice de precios entre la fecha en que compraste y la fecha en que vendes. Entre más años tengas la propiedad, más pesa este ajuste a tu favor.
Es la que más dinero movió en este caso. Cuando el terreno se compró hace mucho, se heredó, o entró a un valor simbólico, el costo actualizado queda muy por debajo de lo que vale hoy. La ley prevé eso y permite deducir el 10% del precio de venta en su lugar. Aquí convirtió 24,794 pesos de deducción en 930,000.
Comisión del asesor, notario, escrituración, obra, demolición. Todo eso se resta de la ganancia, siempre que exista la factura. Es la línea donde más dinero se pierde, casi siempre porque nadie guardó el papel.
La tarifa se aplica sobre la parte que corresponde a un año, y el resultado se multiplica después. Eso suele dejarte un escalón abajo en la tabla.
Aquí es donde se separa quien te hace un estimado de quien te arma el expediente. La escritura de adquisición de este terreno trae tres valores distintos para la misma propiedad, y ninguno es un error:
Cuál de los tres puede tomarse como costo de adquisición lo determina el notario, según la ley y el tipo de operación. Pero la pregunta hay que hacerla, y con la escritura sobre la mesa.
Hay algo más en esa escritura que se pasa por alto con frecuencia: el impuesto que pagaste al comprar también se deduce cuando vendes. En esta operación fueron 37,177 pesos de impuesto de adquisición, más los gastos notariales de aquella compra. Ese recibo tiene cinco años guardado en una carpeta y sigue valiendo dinero.
Casi nunca se pierde en la ley. Se pierde en tres lugares muy concretos.
En las facturas que no existen. Pagaste la obra en efectivo, el arquitecto no facturó, la comisión se documentó mal. El gasto fue real y aun así no se puede deducir. Esto se arregla antes de vender, no en la firma.
En la prisa. El cálculo se prepara el día de la escrituración, con lo que haya a la mano, y lo que no está a la mano simplemente no entra.
Y si eres extranjero, hay un tercer lugar: que a nadie le interese buscarlo. Es incómodo decirlo pero es la verdad del mercado. Hay notarías y hay agentes cuyo único objetivo es cerrar rápido y cobrar. Aplican el cálculo más simple, retienen de más, y el tema se acaba ahí, porque el que paga la diferencia no es ninguno de los dos. Nada de eso es ilegal. Simplemente nadie trabajó por ti.
Y hay un detalle que casi nadie te dice: recuperar un impuesto retenido de más, una vez firmada la operación, es un trámite largo que casi nadie termina. Conviene tener la conversación antes.
Es la más común de todas y la que más caro sale. La idea suena lógica: si la escritura dice menos, pagas menos impuesto al comprar. Tiene dos fallas.
La primera: casi nunca ahorras nada. El municipio no cobra sobre lo que dice el contrato, sino sobre el valor más alto entre el precio de operación, el avalúo y el valor catastral. En la escritura de este mismo terreno el precio de operación fue de 19,573 pesos, y el impuesto de adquisición se calculó sobre 1,968,256. Se pagó completo, sobre el valor real, sin importar lo que dijera el precio pactado.
La segunda: el precio que quedó escriturado es el costo que vas a poder deducir el día que vendas. Bajarlo hoy es inflar tu ganancia mañana, y no es una diferencia menor.
En este caso el precio bajo venía del origen de la propiedad y no de una maniobra, pero el efecto aritmético es idéntico. Al vender, el costo actualizado del terreno era de 24,794 pesos. Si la escritura hubiera reflejado el valor real de entonces, la deducción habría rondado los 2.5 millones en lugar de los 930,000 que rescató la regla del 10%: más de millón y medio de pesos adicionales de base deducible, que a las tasas de esta operación significan del orden de medio millón menos de impuesto.
Lo que te ahorras en la compra lo pagas con creces en la venta. Y además es un delito fiscal.
Hay tres más que aparecen seguido y cuestan igual.
Pagar la obra en efectivo sin factura. El gasto existió, la casa lo tiene encima, y aun así no se puede deducir.
"Arreglar" la comisión por fuera. Si no está facturada y en la escritura, no es deducible. Te ahorras un IVA hoy y pierdes la deducción completa después.
Dejar el cálculo para el día de la firma. Lo que no esté sobre la mesa ese día no entra, y nadie va a detener un cierre para ir a buscar un recibo de 2019.
Es la única postura que te protege en las dos puntas de la operación. Y si la otra parte insiste en lo contrario, ya sabes algo importante sobre con quién estás tratando.
Obra, arquitecto, comisiones, honorarios notariales, avalúos, el impuesto que pagaste al comprar. Guarda todo en una carpeta desde el día de la compra, aunque no pienses vender. Ese folder vale dinero.
Hazlo antes de tener oferta. Saber con cuánto te quedas cambia el precio al que estás dispuesto a firmar, y te deja tiempo para conseguir lo que falte.
Credencial, estados de cuenta o recibos de servicios a tu nombre en ese domicilio. Sin eso el notario retiene, aunque la casa sea tuya y aunque sea cierto que vivías ahí.
Guárdala completa, no nada más la carátula. Ahí están los tres valores, el impuesto que pagaste y los antecedentes de la propiedad. Es el documento con el que empieza la conversación con el notario.
Antes de que salgas al mercado, no después de que tengas oferta, llevamos tu escritura a una notaría aquí en Los Cabos y pedimos el cálculo formal. El mismo documento que ves desglosado arriba, pero con tus números.
Con eso sobre la mesa sabes con precisión con cuánto te vas a quedar, y eso cambia el precio al que estás dispuesto a firmar. Aparece también la lista de lo que falta reunir, mientras todavía hay tiempo de conseguirlo. Y llegas a negociar sabiendo algo que el comprador no sabe.
Este es un caso concreto. Cada propiedad tiene su historia: cómo se adquirió, si es terreno o casa habitación, si eres residente fiscal, qué se construyó y qué se puede comprobar. Los montos definitivos los determina el notario que escritura la operación, y por eso conviene sentarse con uno antes de la firma.
Coordino la revisión con notaría en Los Cabos y te entrego el desglose completo: cuánto se retendría hoy, qué documentos te faltan para bajarlo legalmente y con cuánto te quedas en la mano a distintos precios de venta. Sin costo y sin que me firmes exclusiva.
Escríbeme y lo vemos.
Caso real de una operación escriturada en Los Cabos en 2026. Se omite toda información que permita identificar a las partes. Las cifras provienen del cálculo formal de la notaría; el escenario comparativo se reconstruyó aplicando la misma tarifa sin las deducciones. Esto es información general sobre un procedimiento, no asesoría fiscal: el notario que escritura tu operación y tu contador son quienes determinan los montos de tu caso.
Los números de arriba son de un terreno real, pero el tuyo tiene otra historia. Esta calculadora usa la misma mecánica que aplica el notario: la actualización por inflación, la regla del 10% en terrenos, la división entre los años que lo tuviste y, si vives fuera de México, la comparación entre los dos caminos que da la ley. Toma menos de un minuto.
Dueños de terreno · Los Cabos
El precio de venta no es lo que recibes. Entre uno y otro está el impuesto, y en Los Cabos la diferencia entre calcularlo bien o dejarlo al día de la firma se mide en cientos de miles de pesos.
Paso 1 de 2 · Tu estimado
Las dos preguntas juntas deciden el impuesto, y la segunda pesa más que la primera. Un mexicano que vive fuera paga como extranjero; un extranjero que vive aquí paga como mexicano. La ley mira dónde tienes tu casa, no qué pasaporte traes.
El valor que aparece en tu escritura.
El mes importa: la ley cuenta años cumplidos, y uno de más o de menos mueve el impuesto.
Notario, avalúo e impuesto de adquisición. También se deducen.
Bardas, movimiento de tierra, servicios, urbanización.
Sin factura no se deduce, aunque el gasto haya sido real. Desmarca la casilla y verás cuánto cuesta no tenerlas.
Paso 2 de 2 · Tu caso
Con esto llevo tu caso a una notaría aquí en Los Cabos y te regreso el cálculo formal, el mismo documento que se usa el día de la firma. Sin costo y sin exclusiva.
Si prefieres, lo vemos en persona o por videollamada. Muchas veces resolvemos en veinte minutos lo que un formulario no alcanza a explicar, sobre todo si el terreno se heredó, está en copropiedad o en fideicomiso.
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