Casas y terrenos en venta en Puerto Los Cabos, San Jose del Cabo
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Se entra por San José del Cabo, se cruza el estero y la carretera se convierte en un bulevar ancho con camellón sembrado. A la derecha aparece la dársena con los yates formados y las banderas quietas. Al fondo, un astillero. Y en las lomas de atrás, casas blancas repartidas entre el verde del campo de golf, cada una con su pedazo de Mar de Cortés.
Esto es Puerto Los Cabos: dos mil acres con marina propia, veintisiete hoyos y cuatro hoteles de marca adentro de la misma barda.
Soy Alex Sepúlveda. Empiezo por los números: hoy hay 48 propiedades a la venta en Puerto Los Cabos, por 214.4 millones de dólares. Cuarenta y ocho puertas en dos mil acres.
Y adentro de ese conjunto conviven un lote de $425,000 y una villa de $29,950,000. Esa amplitud no es un defecto: es lo que hace que aquí haya vecinos de tres generaciones distintas comprando en la misma calle.
Hay una señal que a mí me dice más que cualquier folleto, y está en la tabla de arriba: de las 48 propiedades activas, 18 son terrenos.
Eso significa que Puerto Los Cabos sigue siendo, hoy, una comunidad donde la gente llega a construir lo suyo. No a comprar el modelo tres del catálogo: a traer a su arquitecto, escoger la loma y levantar la casa que llevaba veinte años dibujando en servilletas. Tus vecinos no van a ser inquilinos de temporada. Van a ser gente que puso su nombre en una obra.
Y al mismo tiempo, en el mismo predio, están las villas del Ritz-Carlton Reserve, la marca más reservada del grupo Ritz-Carlton en el mundo, con apenas un puñado de propiedades en todo el planeta. Junto al hotel Zadún, con concierge propio, acceso prioritario a las amenidades del hotel y servicios a la carta como chef en casa.
Esa mezcla es rara y es buena: el que construye su casa y el que quiere llegar con la maleta viven a cinco minutos, comen en los mismos restaurantes y juegan el mismo campo. Es una comunidad, no un desarrollo de un solo producto.
La dársena es el corazón del lugar y tiene una virtud que se aprecia después de conocer la otra marina del destino: aquí no hay cruceros, no hay malécon turístico y no hay ruido. Es una marina de propietarios, no de paso.
230 posiciones de atraque, esloras de hasta 250 pies, calado de hasta 4.5 metros, energía de 30, 50 y 100 amperes, muelle de combustible y pump-out fijo y a domicilio.
Y algo que solo existe aquí: un astillero con travelift de 150 toneladas, capaz de sacar del agua embarcaciones de hasta 125 pies, más el único dry stack de Baja California, para cien embarcaciones en tres niveles. Traducido a la vida real: tu barco se guarda, se repara y se mantiene sin salir de tu propia comunidad.
Alrededor de la marina hay restaurantes con las mesas sobre el agua, y a cinco minutos está el centro histórico de San José del Cabo, con su plaza, su iglesia de 1730 y el distrito de galerías. Eso es algo que Cabo San Lucas no tiene: un pueblo de verdad a la vuelta.
| Casas | 27 activas · $1,689,000 a $29,950,000 USD · mediana $4,890,000 |
| Terrenos | 18 activos · $425,000 a $3,490,000 USD · mediana $637,500 |
| Condominios | 3 activos · $4,200,000 a $5,100,000 USD · mediana $5,100,000 |
| Total | 48 propiedades · $214.4 millones de dólares |
Compara el renglón de terrenos con el de la comunidad vecina: en Querencia la mediana de lote está en tres millones de dólares. Aquí está en $637,500. Es la entrada más inteligente que existe hoy a una comunidad cerrada con marina y golf de firma en Los Cabos, y es el argumento que menos se cuenta porque no suena a lujo. Pero el que ya hizo números lo ve de inmediato.
Puerto Los Cabos · 23.0570, -109.6720. La marina al centro, el campo de golf al poniente y el estero de San José hacia el sur. Arrastra el mapa o usa + y − para acercarte.
Desde el aire: villa, albercas y el Mar de Cortés de fondo.
La alberca al anochecer. El silencio es parte de lo que se compra.
Palapa, agua y horizonte. La tarde tipo en Puerto Los Cabos.
Alberca infinita mirando al mar.
Casa al atardecer, con la loma detrás y el agua enfrente.
El conjunto desde arriba: casas, jardines y la costa.
Terraza y alberca de borde infinito sobre la ladera.
Palmeras, agua quieta y el Mar de Cortés.
Vecindario desde el aire. La densidad aquí es bajísima.
La costa de San José del Cabo desde arriba.
El desarrollo bajando hacia la playa.
El campo de golf abriendo hacia el mar.
Atardecer sobre las lomas. Trescientos sesenta y cinco al año.
Sala abierta con el mar enmarcado.
Terreno con vista al campo y al agua: aquí se construye lo propio.
Lote a pie de calle de golf, listo para proyecto.
Desliza para ver más · Fotografías de propiedades activas en la zona, tomadas de la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos.
Cada uno tiene su producto y su carácter, y tres de ellos ya casi no tienen inventario de primera mano. Toca el que te interese para ver lo activo.
Fundadores
21 activas · 11 terrenos y 10 casas · mediana $3,490,000
El vecindario más grande y el más deseado, integrado al campo de Jack Nicklaus, con lotes que van de la playa a las cotas altas. El desarrollador anuncia catorce lotes en la última liberación: es la última oportunidad de escoger terreno de primera mano aquí.
Ver lo activo en Fundadores
El Altillo
12 activas · 6 casas y 6 terrenos · mediana $1,697,500
El vecindario alto, con vistas largas al Mar de Cortés y al campo. Es donde se construyen las casas que se ven desde abajo, y donde todavía se consigue lote con horizonte completo.
Ver lo activo en El Altillo
La Noria
6 activas · 5 casas y 1 terreno · mediana $3,400,000
Enmarcada por el campo de golf y ya agotada de origen: todo lo que se mueve aquí es entre propietarios. Casas terminadas, jardines hechos y vecinos instalados desde hace años.
Ver lo activo en La Noria
West Enclave, Ritz-Carlton Reserve
6 casas activas · $7,249,000 a $29,950,000
Villas de una sola planta junto al hotel Zadún, alrededor de diez mil pies cuadrados entre interior y exterior, con alberca privada y servicios de la marca. Aquí está la propiedad más cara del desarrollo.
Ver lo activo en West Enclave
North Enclave, Ritz-Carlton Reserve
3 condominios activos · $4,200,000 a $5,100,000
Residencias en condominio dentro de un conjunto de nueve edificios, bajo la misma marca y con el mismo acceso al hotel. Es la manera de tener Ritz-Carlton Reserve con menos casa que mantener.
Ver lo activo en North Enclave
La marina y el pueblo
230 posiciones de atraque · 27 hoyos de golf
No es un vecindario: es el motivo de todo lo demás. La dársena, el astillero, los restaurantes y los cuatro hoteles de marca. Lo que compras en cualquiera de los otros vecindarios se explica desde aquí.
Ver todo lo activo en Puerto Los Cabos| Vecindario | Activas | Mediana | Rango |
|---|---|---|---|
| West Enclave, Ritz-Carlton Reserve 6 casas · Residencias de marca |
6 | $13,400,000 | $7,249,000 a $29,950,000 |
| North Enclave, Ritz-Carlton Reserve 3 condominios · Residencias de marca |
3 | $5,100,000 | $4,200,000 a $5,100,000 |
| Fundadores 11 terrenos, 10 casas · Lotes y casas |
21 | $3,490,000 | $425,000 a $5,900,000 |
| La Noria 5 casas, 1 terreno · Casas y lotes |
6 | $3,400,000 | $690,000 a $5,000,000 |
| El Altillo 6 casas, 6 terrenos · Casas y lotes |
12 | $1,697,500 | $535,234 a $5,295,000 |
Si el vecindario que buscas no aparece es porque hoy no tiene nada activo registrado. Escíbeme y te lo busco igual.
Son 27 hoyos, y se reparten entre los dos arquitectos que definieron el golf moderno del destino:
La combinación permite algo que en un campo de dieciocho no se puede: armar tres rondas distintas de dieciocho hoyos combinando los nueves, sin repetir sensación. Casa club de servicio completo, tienda, restaurante, bar y lounge de miembros.
El acceso es de resort: el club recibe público sujeto a disponibilidad, con green fees que van de $210 a $395 dólares según horario y temporada. Para un propietario, eso significa que puedes invitar a jugar a quien quieras sin trámites, que es exactamente lo que uno quiere cuando llega la familia en diciembre.
Esta es la ventaja diaria que más se subestima. Vivir aquí significa tener, del otro lado de tu calle:
Cuatro cocinas de ese nivel, cuatro spas y cuatro bares a los que se llega en carrito de golf. Sin reservar avión y sin salir por la caseta.
El desarrollo tiene tres millas de frente de costa y clubes de playa propios. Es el lado del Mar de Cortés, el mismo que Jacques Cousteau llamó el acuario del mundo: agua más calmada que la del Pacífico y la temporada de ballenas de diciembre a abril pasando enfrente.
Y el ritmo, que es la razón real por la que la gente termina eligiendo este lado del destino. San José del Cabo se acuesta temprano. Aquí los martes por la mañana no hay nadie en el campo, la marina está quieta y el único ruido es el de los pelicanos. Si lo que buscas es fiesta, este no es el lugar. Si lo que buscas es que no te encuentren, es exactamente el lugar.
A este nivel el trabajo no es encontrar la propiedad: es cuidarte los detalles que después no se pueden cambiar. Estos son los tres que reviso siempre y que te entrego por escrito antes de que hagas una oferta:
En cualquier compra grande en México esto no es un trámite, es la parte importante de la operación. Estudio de título completo, notario que yo conozco y una póliza de seguro de título a tu nombre. Es lo primero que ordeno y no se negocia.
En un desarrollo de lotes lo que determina tu costo real no es el precio del terreno: es qué te permiten construir, en cuánto tiempo, con qué acabados y quién aprueba los planos. Ese documento mueve el presupuesto total más que cualquier negociación de precio, y casi nadie lo pide antes de firmar. Yo sí.
Presupuesto anual, fondo de reserva y reglamento interno, por escrito. En una comunidad con marina, campo de golf y kilómetros de jardines, un fondo de reserva sano es lo que garantiza que en diez años todo se vea igual de bien que hoy.
Nada de esto es un pendiente tuyo. Es mi trabajo, y viene incluido.
Voy a ser directo: no te voy a presumir una venta mía en Puerto Los Cabos que no puedas verificar. Mis cierres están en otras zonas del destino: un lote en El Tezal que salió en $345,000 USD y cerró en $300,000, trece por ciento debajo de lista, y un condominio en Ventanas.
Lo que traigo aquí es acceso a la base donde están registradas las 48 propiedades activas y, sobre todo, sus operaciones cerradas. Saber a qué precio se firmó de verdad la casa de la calle de enfrente es la información que no aparece en ningún portal, y es la que define tu oferta.
La Constitución mexicana no permite que un extranjero tenga el título directo dentro de los cincuenta kilómetros de costa, y Puerto Los Cabos está adentro de esa franja. La solución es un fideicomiso: un banco mexicano queda como titular y tú eres el beneficiario. En la práctica tú decides todo: vives ahí, la rentas, la remodelas, la vendes, la heredas. El banco solo custodia el título y cobra una anualidad.
Al vender en México se paga ISR, el impuesto sobre la ganancia: se calcula sobre la diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes, no sobre el precio total. Si compras lote y construyes, cada factura de la obra es deducible, y casi nadie las guarda. Ahí se va mucho dinero. Guárdalas desde el primer día.
El predial en México es de los más bajos del continente. A la compra súmale entre 4% y 6% del valor en costos de cierre: impuesto de adquisición, notaría, avalúos, registro y la constitución del fideicomiso con su primera anualidad. En un lote de $600,000 son entre $24,000 y $36,000 USD adicionales.
Me escribes por WhatsApp o por correo, me dices qué rango traes y cuándo puedes estar en Cabo, y armo la ruta. Aquí el recorrido tiene una lógica clara: un lote en Fundadores o El Altillo y una casa terminada el mismo día, para que veas las dos formas de llegar a lo mismo.
Y terminamos caminando la marina al atardecer, cuando encienden las luces de los barcos. Se entiende mejor el lugar así que desde una lista de precios.
Dime cuándo vienes y armamos la ruta.
Dentro de Puerto Los Cabos he cerrado terreno en El Altillo, que es de las secciones con mejor vista de toda la comunidad y donde el valor lo define la altura, no los metros. También cerré una casa en La Noria, del lado residencial de la comunidad.
Comprar tierra dentro de una marina privada tiene reglas propias: reglamento de construcción, tiempos de aprobación y una cuota de comunidad que hay que entender antes de firmar, no después. Eso es exactamente lo que reviso contigo.
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