Vista Vela, El Tezal: condominios y casas en venta en Cabo San Lucas
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Se sube por la ladera dejando Costco abajo, el camino da vuelta y de golpe aparece: la bahía entera, Land's End cerrando el horizonte y, si estás en la cota correcta, el Arco recortado contra el agua. Estás a diez minutos del centro de Cabo San Lucas y estás viendo lo que se ve desde una casa de tres millones de dólares.
Esto es Vista Vela, y es el conjunto residencial más grande de El Tezal.
Soy Alex Sepúlveda. Los números primero, y son de otra escala: hoy hay 62 propiedades a la venta en las cuatro fases de Vista Vela, por 33 millones de dólares, con mediana en $498,999 y entradas desde $179,000.
Antes de hablar de precios hay que corregir algo, porque si buscas Vista Vela en internet vas a encontrar información equivocada en casi todos lados.
Los portales de bienes raíces más grandes dicen que Vista Vela tiene dos fases. Otros dicen tres. Uno de ellos lo describe como una colección boutique de catorce casas y veintiocho departamentos.
El desarrollador, Grupo Velas, publica cuatro:
Suman 694 unidades programadas. Léelo dos veces, porque el número tiene una implicación que casi nadie ha dicho en voz alta: un solo desarrollador tiene construidas o proyectadas más unidades que todo el inventario activo de El Tezal, que hoy son 640 propiedades entre las noventa y tantas subzonas de la ladera.
No es un condominio más. Es el desarrollo que le está dando forma a la zona.
Vista Vela, El Tezal · 22.9058, -109.8804. La ladera arriba de Costco, con la bahía de Cabo San Lucas y la punta del Arco enfrente. Arrastra el mapa o usa + y − para acercarte.
El argumento de El Tezal se explica en una frase: la vista sin la prima de la arena.
Todo lo que está sobre la línea de playa en Cabo San Lucas y en el Corredor ya está tomado, y cuando se libera cuesta tres o cuatro veces más. La ladera vende exactamente la misma postal, la bahía, Land's End y el Arco, a una fracción del precio, y le añade dos cosas que la playa no tiene: brisa constante y la vista nocturna del pueblo encendido abajo.
Y hay algo más, que es la verdadera razón por la que este mercado se mueve tan rápido: aquí el comprador no siempre compra para vivir. Compra para rentar por noche. Ese es el motor de El Tezal, y explica por qué el producto dominante es el condominio de dos recámaras con terraza y azotea.
Hay un detalle de esta ubicación que no suena glamoroso y que en el uso diario pesa más que casi cualquier amenidad: Vista Vela está justo arriba de Costco y de Soriana.
Quien vive aquí baja tres minutos por el súper y vuelve. Quien renta, tiene huéspedes que llegan del aeropuerto, hacen la despensa de la semana y suben, sin cruzar el pueblo. Y quien administra unidades para renta sabe que esa cercanía es la diferencia entre reponer amenidades en veinte minutos o perder media mañana.
El resto de las distancias, con la formulación honesta y no la del folleto: entre cinco y diez minutos al centro de Cabo San Lucas y a la marina, según qué tan arriba estés en la ladera, y de treinta y cinco a cuarenta minutos al aeropuerto por el Corredor. Verás por ahí quien promete cinco minutos a la playa desde la ladera; en coche y a una playa nadable, esa cifra es optimista.
Para que el precio tenga contexto, aquí está la comparación contra la zona entera, con las cifras de hoy:
Vista Vela cotiza alrededor de veintiocho por ciento arriba de la mediana de condominio de la zona. Esa prima no es capricho: se paga por amenidad de escala que un condominio de veinte unidades no puede sostener, por administración en sitio, por la seguridad de un conjunto grande y por la liquidez de un nombre que cualquiera reconoce a la hora de revender.
Y funciona en los dos sentidos. Si buscas el número más bajo posible, la ladera tiene subzonas más baratas y las conozco todas. Si lo que buscas es que dentro de cinco años haya un comprador enseguida, un conjunto de casi setecientas unidades con nombre establecido es otra conversación.
Estas son las 62 propiedades activas del conjunto, tal como están registradas hoy en la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos:
Vista Vela concentra el 9.7% de todo el inventario activo de El Tezal con un solo nombre, en una zona repartida entre más de noventa subdivisiones. Ninguna otra se le acerca.
Y fíjate en el rango: de $179,000 a $1,095,000 dentro de la misma reja. Eso es lo que permite entrar con poco y quedarse a crecer.
La bahía y la punta desde la ladera, al final de la tarde.
Alberca del conjunto, con el pueblo abajo.
Terraza techada: la sala que de verdad se usa casi todo el año.
Sala abierta a la vista de la bahía.
Arquitectura contemporánea y agua, sin transición.
Recámara principal con el mar enmarcado.
La amenidad de escala que un condominio chico no puede sostener.
Comedor con la bahía al fondo.
Interior que se abre entero hacia la vista larga.
Camastros y palmeras al caer la tarde.
Azotea sobre la ladera, con Cabo San Lucas encendiéndose.
Cocina hecha para quedarse a cenar.
Baño principal con vista abierta.
Sala y comedor en un solo gesto.
Comedor con el pueblo abajo y el mar al fondo.
El gimnasio del conjunto, con vista al frente.
Camastros frente a la vista larga de la ladera.
El conjunto visto desde arriba, con el mar al fondo.
Desliza para ver más · Fotografías de propiedades activas en la zona, tomadas de la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos.
Aquí está la parte que decide tu compra. Las cuatro fases comparten nombre y ladera, pero son productos distintos, con amenidad distinta y con público distinto.
Vista Vela III
23 activas · mediana $399,000 · desde $179,000
274 unidades, la fase más grande de las cuatro y la que tiene inventario disponible hoy. Tres modelos: dos de 139 y 140 m² con dos recámaras y tres baños, y uno compacto de 63 m² de una recámara, que es la puerta de entrada más accesible de todo el conjunto. Todos con terraza, estacionamiento y cuarto de lavado. Cinco albercas, gimnasio, casa club con bar y parrilla, y cancha de pádel.
Ver lo activo en Vista Vela III
Vista Vela II
17 activas · mediana $619,000 · hasta $1,095,000
150 unidades, vendida por completo por el desarrollador. Lo que se consigue aquí es reventa. Es la fase del producto grande: condominios de 145 a 223 m² y penthouses de hasta 368 m² con jardín en azotea. Amenidad propia con alberca semiolímpica, alberca solo para adultos, gimnasio, casa club con bar y parrilla, y canchas de pádel y tenis.
Ver lo activo en Vista Vela II
Vista Vela Sunset
13 activas · mediana $680,000 · desde $465,000
151 unidades en preventa, la fase más nueva del grupo, con material actualizado a julio de 2026. Es la única que ofrece cuatro modelos de condominio y tres estilos de casa dentro del mismo desarrollo. Hay unidades aquí que ya se rentan por noche con vista al Arco.
Ver lo activo en Vista Vela Sunset
Vista Vela I
9 activas · mediana $499,999 · desde $459,900
119 unidades, la fase original y también agotada. Es la más consolidada: ya tiene años operando, la amenidad está probada y los vecinos están instalados. Townhomes de 245 a 271 m², villas de 259 a 266 m² y condominios de 159 a 166 m², todos de tres recámaras.
Ver lo activo en Vista Vela IOrdenadas por inventario disponible hoy. Cada nombre te lleva a lo que hay activo:
| Vecindario | Activas | Mediana | Rango |
|---|---|---|---|
| Vista Vela III condominios 23 · La fase con más inventario |
23 | $399,000 | $179,000 a $730,000 |
| Vista Vela II condominios 17 · Condominios y penthouses |
17 | $619,000 | $450,000 a $1,095,000 |
| Vista Vela Sunset condominios 9 casas 4 · Preventa, la fase nueva |
13 | $680,000 | $465,000 a $850,000 |
| Vista Vela I condominios 5 casas 4 · Fase entregada y consolidada |
9 | $499,999 | $459,900 a $595,000 |
La ladera tiene noventa y dos subzonas y no todas buscan al mismo comprador. Si estás comparando, estas son las que hoy tienen inventario real y vale la pena que veas antes de decidir:
Si tu presupuesto está abajo de los trescientos mil, la conversación es Cumbre, Camino del Mar o Cuatrovientos. Si lo que quieres es terreno y construir a tu medida con la mejor vista de la zona, la conversación es Cresta del Mar. Te digo cuál te conviene aunque no sea la que me toca vender.
Vale la pena decirlo con precisión, porque es la pregunta que más me hacen de esta zona.
La renta corta en Vista Vela opera hoy. Hay unidades de las cuatro fases publicadas en Airbnb, Vrbo, Expedia, Hotels.com y hasta en Marriott Homes & Villas, algunas anunciadas literalmente por su vista al Arco. Eso no es una promesa de folleto: son departamentos que se están rentando esta semana.
Lo que sí conviene entender es quién pone las reglas. En Los Cabos no existe hoy un registro municipal de renta vacacional; lo que existe es el impuesto de hospedaje, que las plataformas retienen y enteran solas. Así que quien decide si tu unidad se puede rentar por noche, cuántos días y bajo qué condiciones, es el reglamento del régimen en condominio de tu fase. Ese documento no está publicado en internet, en ninguna fase, ni en Vista Vela ni en ningún otro desarrollo de la ladera.
Por eso lo pido siempre antes de que firmes. Es el papel que define tu rendimiento, y es el único que nadie te va a mandar si no lo pides.
Estos son los tres puntos que reviso siempre y que te entrego por escrito antes de que hagas una oferta:
Como te decía arriba: lo que manda es el régimen condominal, no el municipio. Pido el reglamento vigente y la última acta de asamblea, y te digo con claridad qué permite, qué limita y si hay algún cambio en discusión. Si tu plan es rentar, esto define tu rendimiento más que la ubicación.
Ninguna fase publica su cuota de mantenimiento, y las que circulan en portales son texto de venta. Pido el presupuesto anual, el fondo de reserva y el desglose de qué cubre la cuota, porque entre una fase y otra cambia, y hay servicios que aquí se pagan dentro del condominio y no por fuera. Te entrego el número del año completo.
Dos fases están agotadas y lo que hay es reventa. Una tiene inventario del desarrollador. Otra está en preventa. En las fotos se parecen mucho y en el contrato no se parecen en nada. Te digo con precisión qué está entregado, qué está por entregarse y con qué fecha comprometida, y si es preventa revisamos la cláusula de entrega antes que el precio.
Nada de esto es un pendiente tuyo. Es mi trabajo, y viene incluido.
Sin adornos: este artículo tiene el conteo de fases correcto y los portales grandes no. No es un detalle de trivia. Si crees que Vista Vela son dos fases, estás comparando tu unidad contra un universo equivocado y no sabes cuánto se te viene encima de oferta nueva.
Mis cierres verificables están en esta misma ladera: un lote en El Tezal que salió en $345,000 USD y cerró en $300,000, trece por ciento debajo de lista, y un condominio en Ventanas. El Tezal es la zona que mejor conozco y donde he cerrado.
Lo que traigo aquí es acceso a la base donde están registradas las 62 propiedades activas y sus operaciones cerradas, más el criterio para leer un conjunto de cuatro fases donde cada una tiene producto, cuota y reglas distintas.
La Constitución mexicana no permite que un extranjero tenga el título directo dentro de los cincuenta kilómetros de costa, y El Tezal está adentro de esa franja. La solución es un fideicomiso: un banco mexicano queda como titular y tú eres el beneficiario. En la práctica tú decides todo: vives ahí, la rentas, la remodelas, la vendes, la heredas. El banco solo custodia el título y cobra una anualidad.
Al vender en México se paga ISR, el impuesto sobre la ganancia: se calcula sobre la diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes, no sobre el precio total. Guarda desde el día uno las facturas de remodelación, las comisiones y los gastos de escrituración, y pregúntale al notario por la exención de casa habitación si vas a vivir ahí.
El ingreso por renta se declara en México. Las plataformas ya retienen una parte y la enteran, pero eso no sustituye tu declaración. Si tu plan es comprar para rentar, arma la estructura fiscal desde antes de escriturar y no después, porque cambiarla luego cuesta.
Vista Vela se entiende subiendo. Empezar por la fase más baja y terminar en la más alta, el mismo día y con la misma luz, es la única manera de medir de verdad cuánta vista compra cada cota y si el Arco entra o no entra en tu ventana. Las fotos de las cuatro fases se parecen; paradas una tras otra, no.
Y si vienes con intención de rentar, súmale una hora: te muestro qué unidades de la zona están operando hoy en las plataformas y a qué tarifa.
Dime cuándo vienes y armamos la ruta.
No hablo de Vista Vela de oídas. Cerré un condominio aquí mismo, en Vista Vela, en $450,000 dólares, justo en la mediana del conjunto. En El Tezal también he cerrado terreno, uno de 1,500 metros cuadrados en $400,000, y condominio en Ventanas.
Eso cambia la conversación: cuando te diga que una unidad está cara o barata, no es una opinión de folleto, es la comparación contra lo que de verdad se firmó.
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