Casas y condominios en venta en El Tezal, Cabo San Lucas
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Alex Sepulveda
Última actualización: 2026-09-11
Sube por cualquiera de las calles que salen de la carretera entre Walmart y el hospital, y a los dos minutos la ciudad se queda abajo. La colina se abre en terrazas, cada fila de edificios un piso arriba de la de enfrente, y al fondo aparece la bahía de Cabo San Lucas con el Arco recortado a la derecha.
Esto es El Tezal. Y es, con mucha diferencia, donde de verdad se compra en Los Cabos.
Soy Alex Sepúlveda. Llevo años trabajando esta colonia y voy a abrir con el número que la define: hoy hay 640 propiedades a la venta en El Tezal, por 329.7 millones de dólares. Más inventario que cualquier otra zona del destino. Palmilla tiene 35. Diamante tiene 32. El Tezal tiene 640.
Y el segundo número explica el primero: 430 de esas 640 son condominios. Dos de cada tres. En Palmilla la proporción es exactamente al revés. El Tezal no es una colonia de casas con algunos edificios: es un mercado de condominio, construido en vertical sobre una ladera, y eso cambia todo lo que sigue.
| Condominios | 430 activos · $99,000 a $1,595,000 USD · mediana $380,000 |
| Casas | 146 activas · $215,000 a $2,149,000 USD · mediana $480,000 |
| Terrenos | 64 activos · $77,000 a $14,520,000 USD · mediana $326,900 |
| Total | 640 propiedades · $329.7 millones de dólares |
El Tezal se divide en tres franjas: poniente con 397 propiedades, oriente con 206, y el lado del mar con 37. No son límites municipales, es como lo clasifican los agentes, pero la división es real y se nota en el precio.
Y esta es la parte que casi ningún anuncio te dice. El Tezal no es una colonia: son noventa y dos desarrollos con nombre propio, cada uno con su reglamento, su cuota, sus acabados, su calle y su vista.
Una casa en Cresta del Mar tiene mediana de $875,000. Una casa en La Cima, la misma colonia, a diez minutos en coche, tiene mediana de $251,471. Tres veces y media de diferencia. Promediar esas dos cifras produce un número que no describe ninguna de las dos.
Por eso este artículo no te va a dar un precio por metro de El Tezal. Te va a dar el directorio completo, subzona por subzona, con lo que de verdad hay en cada una.
El Tezal · 22.9160, -109.8880. La ladera entre el campo de golf y el corredor, con la bahía abajo. Arrastra el mapa o usa + y − para acercarte.
El Tezal es una ladera. Por eso hay vista desde precios que en el corredor no compran ni el terreno.
Las siete de la tarde sobre la colina. La foto que explica por qué la gente paga por estar arriba.
Condominios escalonados: cada fila queda un piso arriba de la de enfrente. Ese es todo el truco.
Alberca común entre palmas. La amenidad estándar de la zona.
Villa blanca con alberca. En El Tezal también hay casas, aunque sean minoría.
Arquitectura contemporánea, obra reciente, a diez minutos del centro.
La terraza y la alberca al atardecer, en el rango de los ochocientos mil.
Fachada de madera y concreto. La camada nueva de El Tezal no se parece a la vieja.
Edificio de obra reciente. Aquí se construye todo el tiempo, y eso tiene dos caras.
Alberca sobre la ladera. El agua siempre mirando hacia abajo.
Casa blanca con alberca privada, en la parte alta.
Desde la terraza, con sombrilla y el mar de fondo. Esto es lo que se compra.
Vista aérea: así se acomodan las albercas sobre el cerro.
Alberca de un condominio nuevo. La foto que sale en todos los anúncios.
El mismo edificio a la hora en que de verdad hay que venir a verlo.
Palapa y alberca. El costo de mantener esto sale de tu cuota mensual.
Alberca común, gimnasio y seguridad: el paquete que define el precio del condominio.
Desliza para ver más · Fotografías de propiedades activas en El Tezal, tomadas de la base de datos oficial de los agentes de Los Cabos.
Elegidas por lo que representan, no por lo que pagan. Cada una lleva a su inventario activo.
Cresta del Mar
12 activas · mediana $875,000 · hasta $2,149,000
El techo de El Tezal. Casas unifamiliares y lotes en la parte alta del lado oriente. Es la única subzona de la colonia que juega en el rango de los dos millones.
Ver lo activo en Cresta del Mar
Oceana Wellness Residences
8 activas · mediana $829,000 · hasta $1,595,000
Condominios de obra reciente con el concepto de bienestar por delante. El condominio más caro que hay hoy en toda la colonia está aquí.
Ver lo activo en Oceana
Punta Mirante
7 activas · mediana $740,000 · hasta $860,000
Casas, no condominios, en el lado poniente. Producto contemporáneo y poco inventario. Si buscas casa propia con vista y no quieres pagar Cresta del Mar, aquí empieza la conversación.
Ver lo activo en Punta Mirante
Vista Vela
62 activas entre sus cuatro fases · de $179,000 a $1,095,000
La comunidad más grande de El Tezal, justo detrás de Costco, en cuatro fases con precios muy distintos. Ojo con la fase 3: se vende con vista a jardín porque le taparon el mar. Ese detalle vale dinero.
Ver las cuatro fases
Tramonti
27 activas contando Paradiso · mediana $488,000 · hasta $1,190,000
Condominios con casa club, alberca, gimnasio, pádel y acceso al club de golf de Quivira. Tramonti está entregado; Tramonti Paradiso es preventa con entrega general en 2027, y eso cambia el trato por completo.
Ver lo activo en Tramonti
Mistiq Los Cabos
14 activas · mediana $494,400 · hasta $749,800
Condominios del lado oriente, entregados, en el rango medio-alto. Producto terminado y disponible para mudarse, que en esta colonia no es lo más común.
Ver lo activo en Mistiq
Cuatrovientos
27 activas · mediana $351,600 · hasta $699,000
Uno de los desarrollos más activos del lado poniente. Está en tres tiempos a la vez: unidades listas para entrega, otras terminando, y la Torre C hasta 2027. Antes de firmar hay que saber cuál te están vendiendo.
Ver lo activo en Cuatrovientos
Cumbre del Tezal
20 activas · mediana $331,200 · hasta $549,000
Mezcla poco común de casas y condominios en la misma subzona, incluidas las torres Yameto. Es de las entradas más razonables a una casa propia dentro de El Tezal.
Ver lo activo en Cumbre del Tezal
Lumaria
7 activas · mediana $629,000 · hasta $749,000
Condominios del lado oriente con alberca de resort. Rango alto sin llegar al millón, y poco inventario, que en la práctica significa poco margen para negociar.
Ver lo activo en Lumaria
Camino del Mar
13 activas · mediana $280,000 · hasta $595,950
Cerrada, estilo californiano, casas y townhomes dentro del plan maestro de Vista del Mar. Una de las pocas subzonas donde todavía hay casa con porton propio debajo de los trescientos mil.
Ver lo activo en Camino del Mar
Las Arenas
16 activas · mediana $342,987 · hasta $649,000
Del lado del mar, en la franja de El Tezal que baja hacia la costa. Está en preventa y en obra, y se promociona como caminable a El Médano, aunque esa distancia la mide el desarrollador y no yo.
Ver lo activo en Las Arenas
Bahia del Tezal
7 activas · mediana $235,000 · hasta $279,000
El piso de la colonia por el lado del mar. Condominios chicos, precios de entrada, y el punto donde mucha gente compra su primera propiedad en Cabo.
Ver lo activo en Bahia del TezalTodas las subzonas de El Tezal con seis propiedades activas o más, ordenadas por mediana de precio, de la más cara a la más accesible. Cada nombre lleva a lo que está disponible hoy.
| Subzona | Activas | Mediana | Rango |
|---|---|---|---|
| Cresta del Mar 6 casas, 6 terrenos · East |
12 | $875,000 | $299,800 a $2,149,000 |
| Oceana Wellness Residences 8 condominios · East |
8 | $829,000 | $799,000 a $1,595,000 |
| Punta Mirante 7 casas · West |
7 | $740,000 | $599,000 a $860,000 |
| Solara del Mar 3 casas, 3 condominios · West |
6 | $687,240 | $413,080 a $827,080 |
| Vista Vela Sunset 9 condominios, 4 casas · West |
13 | $680,000 | $465,000 a $850,000 |
| La Vista 3 casas, 2 terrenos, 1 condominio · East |
6 | $670,000 | $449,000 a $850,000 |
| Lumaria 7 condominios · East |
7 | $629,000 | $590,000 a $749,000 |
| Vista Vella II 17 condominios · West |
17 | $619,000 | $450,000 a $1,095,000 |
| Vista Vela 5 condominios, 4 casas · West |
9 | $499,999 | $459,900 a $595,000 |
| Mistiq Los Cabos 14 condominios · East |
14 | $494,400 | $390,000 a $749,800 |
| Tramonti 14 condominios · East |
14 | $488,000 | $314,900 a $1,190,000 |
| Aromi Residences 4 condominios, 2 casas · West |
6 | $484,521 | $385,254 a $816,192 |
| Solaria 15 condominios · East |
15 | $480,000 | $310,000 a $890,000 |
| Rancho Paraiso 4 terrenos, 2 casas · East |
6 | $477,500 | $378,000 a $1,250,000 |
| Cian 7 condominios · West |
7 | $436,800 | $420,000 a $468,000 |
| Ventanas 19 condominios, 14 casas · West |
33 | $419,000 | $309,000 a $995,000 |
| Vista Vela III 23 condominios · West |
23 | $399,000 | $179,000 a $730,000 |
| Balena 7 condominios · West |
7 | $395,000 | $340,000 a $533,000 |
| Tramonti Paradiso 13 condominios · East |
13 | $388,500 | $267,750 a $1,100,000 |
| Monte Rocella 19 condominios · West |
19 | $385,000 | $199,800 a $596,000 |
| Cabo Costa 21 condominios · East |
21 | $375,000 | $289,000 a $884,000 |
| Punta Arena 8 casas · East |
8 | $374,000 | $250,000 a $459,000 |
| Vistas del Tezal 6 condominios · East |
6 | $363,500 | $341,000 a $394,000 |
| Cuatrovientos 27 condominios · West |
27 | $351,600 | $188,600 a $699,000 |
| Las Arenas 16 condominios · OceanSide |
16 | $342,987 | $243,600 a $649,000 |
| Cumbre del Tezal 11 casas, 9 condominios · West |
20 | $331,200 | $272,500 a $549,000 |
| Duara 7 condominios, 3 casas · West |
10 | $320,678 | $275,000 a $480,000 |
| Amaterra 7 condominios · OceanSide |
7 | $320,000 | $269,000 a $396,000 |
| Brisas del Tezal 7 condominios · West |
7 | $310,000 | $280,000 a $460,000 |
| Nahara Cabo Living 6 condominios · East |
6 | $285,265 | $142,000 a $417,588 |
| Rivieri 11 condominios, 4 casas · West |
15 | $280,930 | $229,000 a $479,820 |
| Camino del Mar 7 casas, 6 condominios · West |
13 | $280,000 | $235,000 a $595,950 |
| La Cima 8 casas · West |
8 | $251,471 | $215,000 a $311,765 |
| Bahia del Tezal 7 condominios · OceanSide |
7 | $235,000 | $165,000 a $279,000 |
| Turquesa Los Cabos 6 condominios · West |
6 | $234,000 | $215,000 a $275,000 |
| Indigo Dunes 8 condominios · West |
8 | $189,000 | $159,000 a $494,491 |
| Sabina Residencial 7 condominios · West |
7 | $180,000 | $99,000 a $255,000 |
Debajo de esas treinta y siete hay otras cuarenta subzonas con menos de seis propiedades activas cada una. Si te interesa alguna que no aparece aquí, escríbeme y te digo qué hay.
Antes de entrar aquí quiero decir lo primero y lo más cierto: El Tezal creció así de rápido porque a la gente le gusta vivir aquí. La vista, el precio, el súper a cinco minutos, los vecinos. Nadie construye seiscientas propiedades en una ladera si nadie las quiere.
Y justamente por eso hay cuatro cosas que vale la pena revisar antes de firmar. No te las cuento para desanimarte. Te las cuento porque son las mismas cuatro preguntas que le hago yo al vendedor cuando el comprador soy yo, y porque saberlas te da con qué negociar.
En esta colonia todavía no hay red municipal de drenaje, así que cada condominio opera su propia planta de tratamiento. Lo confirma el subdelegado de El Tezal, y una tercera parte de la delegación de Cabo San Lucas está igual.
En la práctica funciona bien cuando el edificio la mantiene. Lo que conviene es pedir el historial de mantenimiento de esa planta y el fondo de reserva del condominio. Un edificio con su planta al día y reserva sana vale más que uno igual sin eso, y es información que se pide en dos correos.
El Tezal aparece en el calendario de tandeo de OOMSAPAS, como buena parte de Cabo San Lucas. La ciudad trae un déficit de 600 litros por segundo y hay una exploración de pozo autorizada justo aquí.
Es una realidad de casi todo el destino, no un defecto de esta colonia. Lo que la resuelve es la infraestructura del edificio: cisterna propia y de cuántos días de autonomía. Esa pregunta se responde en la visita, y la respuesta separa a un edificio bien hecho de uno que salió barato.
El programa de desarrollo urbano de la zona se empezó a trabajar en 2020 y a principios de 2026 seguía en revisión. Eso significa que hoy nadie te puede garantizar por escrito qué altura se va a permitir en el lote de enfrente.
No es exclusivo de El Tezal y no impide comprar: solo cambia cómo se compra. Cuando la vista es parte de lo que estás pagando, hay que ver quién es dueño del lote de enfrente y qué tiene permitido. Eso se revisa en el registro antes de firmar, no desde la terraza.
Aquí te doy un ejemplo real y verificable, porque ayuda más que cualquier advertencia general: la fase 3 de Vista Vela hoy se comercializa con vista a jardín, mientras que las fases 1 y 2 conservan la vista al océano y a Land\u2019s End. La colonia sigue teniendo el setenta por ciento por construir.
Traducido a algo útil: hay departamentos con la vista asegurada por topografía o por lo que ya está construido enfrente, y otros donde la vista depende de que nadie levante nada. Los dos se ven igual de bonitos en las fotos y no valen lo mismo. Distinguirlos es literalmente parte de mi trabajo, y es gratis para ti.
Con esto no te estoy diciendo que no compres en El Tezal. Yo compro y vendo aquí todo el tiempo, y es la colonia que más recomiendo para quien entra por primera vez a Los Cabos. Te lo cuento porque el que llega con estas cuatro preguntas compra mejor, y porque prefiero que las escuches de mi lado de la mesa.
Esto es lo que hace a El Tezal distinto de cualquier otra zona residencial de Cabo: el súper está adentro.
Un apunte honesto: Chedraui, La Comer y City Club no son de esta zona. Chedraui está del otro lado de Cabo San Lucas y La Comer está en San José del Cabo. Si alguien te los vende como amenidad de El Tezal, te está redondeando.
BlueNet Hospitals está en el kilómetro 6.3 de la Transpeninsular, dentro de la franja de El Tezal. Urgencias, farmacia y laboratorio las 24 horas, cardiología, pediatría, ortopedia, ginecología y radiología.
Liceo Los Cabos, Campus Tezal, sobre Camino al Tezal, dentro de la colonia. Va de guardería a preparatoria, es bilingüe desde 2005 y está reconocido como Apple Distinguished School.
Para bachillerato internacional completo, Colegio El Camino, que está en El Pedregal, del otro lado de la ciudad.
El Grill del Tezal, Mariscos Cabo Seafood, Mezcla Restaurant Lounge y La Taquiza Tezal, más la zona de comida del Soriana. No es la oferta del centro, pero es la que usas un martes.
El Tezal es una zona de vista, no una zona de playa. Lo digo como es porque se puede verificar.
El gobierno de Los Cabos publica cuáles playas son aptas para nadar: El Médano, Playa del Amor, Santa María, Chileno, Palmilla y Cabo Pulmo. Ninguna de ellas está dentro de El Tezal. Las demás no se recomiendan para nadar por oleaje, resaca y contracorriente.
Quien vive aquí maneja: al Médano hacia el poniente, o a Santa María y Chileno hacia el oriente. Si tu prioridad es salir caminando de casa al agua, El Tezal no es tu colonia, y prefiero decírtelo ahora que después de la escritura.
Aquí también voy con los números reales en lugar de los del folleto. Para todo el mercado de Cabo San Lucas, con corte a agosto de 2026: 3,031 propiedades activas en renta vacacional, 48% de ocupación promedio, tarifa promedio de $559 dólares por noche y unos $83,400 dólares de ingreso anual promedio por unidad. La ocupación subió 12.6% contra el año pasado, pero la tarifa promedio bajó 15.8%.
Eso es el mercado completo, no El Tezal. No existe información pública de ocupación específica de esta colonia, y quien te presente una tabla de rendimientos por edificio te está enseñando una proyección, no un histórico.
Y lo más importante: rentar por noche no lo permite cualquier condominio. Depende del régimen y del reglamento interno de cada uno. Eso se lee antes de comprar, no después. Si el plan es rentar, esa hoja vale más que el folleto entero.
Llevo años cerrando operaciones en esta colonia, de terrenos a casas y condominios. Te doy un número de los míos, de aquí mismo: un lote en El Tezal salió al mercado en $345,000 USD y cerró en $300,000. Trece por ciento debajo de lista.
Ese dato no aparece en ningún portal. Yo lo tengo porque estuve en la mesa cuando se firmó. Y en una colonia con noventa y dos desarrollos compitiendo entre sí, saber dónde está el margen no es un detalle: es la diferencia entre pagar el precio de lista y pagar el precio real.
En El Tezal la cuota cambia por edificio, no por colonia, y casi ninguna asociación publica su tabla. Lo que sí es constante es qué tiene que cubrir: seguridad, alberca, áreas comunes, y en esta zona en particular, la operación de la planta de tratamiento del propio condominio, que es lo que sube la cuota respecto a otras colonias.
Antes de que hagas una oferta te consigo la cuota exacta por escrito, el presupuesto anual de la asociación, el fondo de reserva y el reglamento de renta. Los cuatro documentos, no uno.
Presupuesta entre 4% y 6% del valor de la propiedad en costos de cierre: impuesto de adquisición, notaría, avalúos, derechos de registro y, si eres extranjero comprando en la franja costera, la constitución del fideicomiso bancario y su primera anualidad.
En un condominio de cuatrocientos mil dólares son entre $16,000 y $24,000 USD adicionales. Que estén en tu número desde el primer día.
Me escribes por WhatsApp o por correo, me dices qué rango traes y cuándo puedes estar en Cabo, y armo la ruta. En El Tezal el orden importa: se ven dos o tres subzonas del mismo rango el mismo día, para que puedas comparar de verdad y no de memoria.
Te entrego el paquete de cada propiedad con la cuota de mantenimiento y el reglamento de renta.
De todas las zonas de Los Cabos, El Tezal es la que peor se entiende por internet. Noventa y dos desarrollos, cuatro fases con el mismo nombre y precios que van de noventa y nueve mil a dos millones. Las fotos no te van a resolver cuál es cuál.
Lo que sí se resuelve en una tarde: si la calle de acceso está pavimentada o no, si el ruido de la carretera sube hasta ese piso, si la alberca está a la sombra a las cuatro, qué hay en el lote de enfrente, y cómo se ve esa vista a las siete de la tarde en lugar de a las once de la mañana.
Dime cuándo vienes y armamos la ruta.
Estos números no salen solo de una base de datos. El Tezal es la zona donde más he operado en Los Cabos, y estas son operaciones mías dentro de ella:
Dieciséis operaciones en la misma zona, en desarrollos distintos, en rangos distintos y en las dos monedas. Por eso cuando te diga que una propiedad de El Tezal está cara o barata no es una opinión de folleto: es la comparación contra lo que de verdad se firmó, en el mismo cerro.
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