¿Qué impuestos pagas al comprar una propiedad en Los Cabos? Guía 2026
En palabras simples: cuando compras una casa pagas un impuesto una sola vez (el ISAI/ISABI, ahora 3%), luego pagas un impuesto pequeño cada año solo por ser dueño (predial), y si algún día vendes con ganancia, pagas un impuesto sobre esa ganancia (ISR). Son tres impuestos distintos, no uno solo.
Tengo un amigo, Iván, que es contador y me ayuda a mí y a varios de mis clientes a entender la parte fiscal de comprar en México. Siempre me dice lo mismo: "la gente pregunta por el ISAI y ya cree que sabe todo, pero se les olvida el predial, se les olvida el ISR cuando algún día vendan". Así que aquí te dejo, en orden, TODOS los impuestos que debes tener en la cabeza cuando compras una propiedad en Los Cabos, no solo el que todo mundo menciona.
El Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI/ISABI) es un impuesto estatal. Aquí hay un cambio importante para 2026: en Baja California Sur, y en particular en Los Cabos, este impuesto subió de 2% a 3% del valor de la propiedad (o del valor catastral, el que sea mayor). Si viste en algún lado que era 2%, esa era la tarifa de años anteriores; desde 2026 es 3%. Este impuesto se paga una sola vez, en el momento de la compra, y normalmente lo calcula y retiene el notario.
Aquí es donde mis clientes se sorprenden, para bien. El predial en México (y en Los Cabos especialmente) es muy bajo comparado con Estados Unidos o Canadá. Hablamos de montos que normalmente van de unos cuantos cientos a un par de miles de dólares al año, dependiendo del valor catastral de tu propiedad. Se paga anualmente al municipio, y si pagas en enero normalmente hay descuento.
Este es el que casi nadie pregunta al comprar, y es justo el que Iván insiste en explicar desde el día uno. El Impuesto Sobre la Renta (ISR) se paga sobre la ganancia (utilidad) cuando vendes la propiedad, no cuando la compras. Hay maneras legales de reducir esta carga (como acreditar mejoras y gastos con facturas), por eso vale la pena guardar todos tus comprobantes desde el inicio.
Fuera de esto, un extranjero paga exactamente los mismos impuestos que un mexicano. La diferencia no está en los impuestos, está en la estructura legal (el fideicomiso) que se necesita para ser dueño.
| Impuesto | ¿Cuándo se paga? | Costo aproximado |
|---|---|---|
| ISAI / ISABI | Al comprar | 3% del valor (antes 2%) |
| Predial | Cada año | Bajo, varía según catastro |
| ISR | Al vender | Sobre la utilidad de la venta |
¿El ISAI y los gastos de cierre son lo mismo?
No. El ISAI es solo un impuesto dentro de los gastos de cierre. Si quieres ver el desglose completo (notario, avalúo, registro, fideicomiso), te dejo mi guía completa de gastos de cierre 2026.
¿Cuánto es el ISAI en Los Cabos en 2026?
Es 3% del valor de la propiedad. Antes de 2026 era 2%, así que si viste ese número en otro lado, está desactualizado.
¿Pago más impuestos por ser extranjero?
No, pagas los mismos impuestos que un mexicano. Lo que sí tienes como extranjero es el costo del fideicomiso bancario, que te explico a detalle en mi guía del fideicomiso.
¿Puedo bajar el ISR cuando venda?
Sí, existen deducciones legales (mejoras comprobadas, gastos notariales, comisión inmobiliaria) que reducen la utilidad gravable. Por eso mi recomendación es siempre guardar facturas desde el día de la compra.
Llevo 12 años en Los Cabos como Broker en Tu Casa Cabo, y una de las primeras cosas que hago con cada cliente es sentarlos (al menos por videollamada) con mi red de notarios y contadores de confianza, para que entiendan la parte fiscal completa antes de firmar, no después. Si quieres que te conecte con mi equipo para revisar tu caso específico, escríbeme.
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